かつてバンクーバーはコンドミニアムライフのメッカと言われ、その開発、デザイン、居住性の追求において世界最高水準とされたことがあります。私がその世界にどっぷり漬かっていた90年代から00年代の頃です。北米ではそれまでのライフスタイルの中心は戸建て、しかも多くは中古住宅で郊外の広い家に住み、車で通勤が当たり前だったのですが、職住接近で歩いて会社に行き、環境問題のみならず、時間の有効活用、通勤のイライラを解消するといったことが提案され、バンクーバーダウンタウンに雨後の筍のようにコンドミニアムが開発されました。
また、子供が巣立った世代である50代ぐらいのご夫婦に広い戸建てを売ってダウンタウンのコンドに住み、アクティブな生活を楽しもうと新しいライフスタイルのうたい文句も流行りました。
そんな背景もあり、バンクーバーのコンドミニアム価格は世界でも割高が続き、いわゆるビジネス都市圏であるニューヨーク、ロンドン、香港などと比べてもそん色ない価格帯であり、今でもカナダのビジネス都市圏であるトロントより高額を維持しています。理由は1986年万博以降、見事な右肩当たりの不動産市況を背景に需要旺盛で優良な土地が枯渇していること、建設費が果てしなく高騰していること、工事期間が延び開発業者の金利負担も大きく、当局の開発事業への付帯諸条件がより厳しくなり、それらのコストがエンドユーザーに転嫁されていることが挙げられます。
そのため、ダウンタウンのコンドは一部屋当たり1.5億円から2億円レベルが当たり前になりつつあり、郊外に行けばようやく1億円以下で手に入るという感じです。しかし、値ごろといわれる8000万円から1億円程度の新築コンドを見に行っても私が20年も前に開発したデザインレベルと大差がないか、むしろ価格を下げるために仕様を落としています。例えばキッチンの大きさ、アプライアンスのクオリティ、暖炉のあるなし、暖炉があってもその縁は高級な石材を使っているか、バスルームのサイズと大理石の使用具合など総合的に見ると現在の新規発売物件は多くが普及品レベルです。デザインも画一的、ロビー回りも狭くなり、エレベーターは4−50階建てでも3基しかない状態です。つまりコンドミニアムのハードの部分の成長期はとうに過ぎ、目新しさがないにもかかわらず、それでも売れる状態とも言えます。
では東京。マンション価格は8000万円から1億円レベルで平米単価でみれば場所によりバンクーバーより高くなっておりますが、それでも売れているようです。かつては金持ちが相続税対策などを理由で購入していましたが、今では実需も多く、パワーカップルが1億円以上のローンを組むケースもあるようです。そこまでしてマンションがなぜ欲しいのでしょうか?理由には通勤に便利、一等地といったことが上がっています。
私はこれ、変だと思うのです。購入する高額マンションのために夫婦で仕事をするようなもので人生の重要な部分である30-50代をローン返済のためにあらゆる犠牲を払ってでも働いているように見えるのです。余力がない、職業選択の自由も少ない、子供も作らないのです。当然ながら残業も多く、外食も多くなりお金もかかります。高級マンションなら自家用車が軽自動車というわけにもいかず、舶来かレクサスぐらいは欲しいところ。つまりステータス維持のために仮面をかぶり続ける20年になるのではないでしょうか?
一方、日本は空き家問題が引き続き重要な課題です。先日も北九州市の方と話していた際、街の空き家問題の解決策がないものか、と嘆いていました。私の思う解決策はあります。今日は詳しくは述べませんが、ランドバンク方式で街づくりを根本的に変えることは可能です。日本の都市整備や開発をみると空にも届くような高層マンションもあれば放置された空き家とあまりにも対照というか陰影が強すぎるのです。本来ならば政治家や役人が本腰を入れるべきなのですが、前例主義というか、ノーアイディアなのか変わる気配はありません。
不動産を生業としている者から見ると日本ではタワマンはバンクーバーのように増えないと思います。なぜなら住宅は国内需要が主力ながらも収入がそこまで伸びず、需要の奥行は限定されるからです。一方、物件の値上がりは続く可能性は高いと思います。理由は建設費の高騰が続くからです。よってコストが上がり過ぎると需要が価格上昇に追い付けなくなるのでタワマンは増えなくなるとみています。ならば中古のタワマンの価格も一定水準以上になりにくいとも言えます。
ただし、唯一の例外は先日の話ではないですが、東京が本格的な国際都市と化せば、タワマンは外国人御用達住宅という売り方もあるでしょう。私は違和感はないですが、多分、多くの日本の方は嫌でしょうね。外国人がマンション投資をする理由があるとすればそのリターンというよりヘッジだと思います。つまり安全なところに住むところと資産をとりあえず確保しておくという発想で、私が金(ゴールド)がいいね、というのとまったく同じ発想です。海外にはそれぐらい様々なリスクが付きまとっており、日本は「安全・安心・安定・第一」なのであります。
タワマンは維持管理費が通常マンションより数割高く、おおむね管理費と修繕積立金で月3-5万円ぐらい要します。ただ、タワマンにおいて本格的な大規模修繕を迎えたものがまだ少なく築後20-30年たった時を想像する必要はあるでしょう。そもそもそんな巨大建築物でいったいどんな人が管理組合のリーダーシップを取りたいと思うのでしょうか?私は管理にある程度熟知しているがゆえにもっともやりたくない任務であります。
ところで東京に行った際、馴染みの不動産屋に「(不動産市況は)どう?」と声をかけると「高くなりました!」と。この不動産屋は戸建てや土地の売買の扱いが多いのですが、取引実勢ベースでの坪単価はこの5年で2割以上上昇、かつてよく見かけたパワービルダーがお得意の広い敷地を数分割して3階建ての住宅を数戸建てるという案件も見つけるのが困難とのことでした。くだんの不動産屋の守備範囲は狭く、ごく限られたエリアの話ですが、パワービルダーの住宅でさえ億円の価格帯が迫ってきているといわれるとなるほど東京の不動産は確かに高くなったという印象はぬぐえません。
タイトルの「そこまでして億ションが欲しいのか」ですが、私は正直、わからないです。私は物欲がないので狭いアパートでも全然OK。新宿区にある自社で建てた木造2階建て6部屋のアパートの一室で先日も次の入居者の為の準備をしながら「これは陽が入り明るいし、こざっぱりしたいい部屋だよなぁ、自分でも住める」と思いにふけっていました。地べたについている住宅はしっくりきて良いものですよ。
不動産デベロッパーがこんなこと言うと怒られますが、高いお金を出してコンクリートの箱を買うなら私は小さくても環境やコミュニティがあった方がいいと思います。
では今日はこのぐらいで
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また明日お会いしましょう。
また、子供が巣立った世代である50代ぐらいのご夫婦に広い戸建てを売ってダウンタウンのコンドに住み、アクティブな生活を楽しもうと新しいライフスタイルのうたい文句も流行りました。
そんな背景もあり、バンクーバーのコンドミニアム価格は世界でも割高が続き、いわゆるビジネス都市圏であるニューヨーク、ロンドン、香港などと比べてもそん色ない価格帯であり、今でもカナダのビジネス都市圏であるトロントより高額を維持しています。理由は1986年万博以降、見事な右肩当たりの不動産市況を背景に需要旺盛で優良な土地が枯渇していること、建設費が果てしなく高騰していること、工事期間が延び開発業者の金利負担も大きく、当局の開発事業への付帯諸条件がより厳しくなり、それらのコストがエンドユーザーに転嫁されていることが挙げられます。
そのため、ダウンタウンのコンドは一部屋当たり1.5億円から2億円レベルが当たり前になりつつあり、郊外に行けばようやく1億円以下で手に入るという感じです。しかし、値ごろといわれる8000万円から1億円程度の新築コンドを見に行っても私が20年も前に開発したデザインレベルと大差がないか、むしろ価格を下げるために仕様を落としています。例えばキッチンの大きさ、アプライアンスのクオリティ、暖炉のあるなし、暖炉があってもその縁は高級な石材を使っているか、バスルームのサイズと大理石の使用具合など総合的に見ると現在の新規発売物件は多くが普及品レベルです。デザインも画一的、ロビー回りも狭くなり、エレベーターは4−50階建てでも3基しかない状態です。つまりコンドミニアムのハードの部分の成長期はとうに過ぎ、目新しさがないにもかかわらず、それでも売れる状態とも言えます。
では東京。マンション価格は8000万円から1億円レベルで平米単価でみれば場所によりバンクーバーより高くなっておりますが、それでも売れているようです。かつては金持ちが相続税対策などを理由で購入していましたが、今では実需も多く、パワーカップルが1億円以上のローンを組むケースもあるようです。そこまでしてマンションがなぜ欲しいのでしょうか?理由には通勤に便利、一等地といったことが上がっています。
私はこれ、変だと思うのです。購入する高額マンションのために夫婦で仕事をするようなもので人生の重要な部分である30-50代をローン返済のためにあらゆる犠牲を払ってでも働いているように見えるのです。余力がない、職業選択の自由も少ない、子供も作らないのです。当然ながら残業も多く、外食も多くなりお金もかかります。高級マンションなら自家用車が軽自動車というわけにもいかず、舶来かレクサスぐらいは欲しいところ。つまりステータス維持のために仮面をかぶり続ける20年になるのではないでしょうか?
一方、日本は空き家問題が引き続き重要な課題です。先日も北九州市の方と話していた際、街の空き家問題の解決策がないものか、と嘆いていました。私の思う解決策はあります。今日は詳しくは述べませんが、ランドバンク方式で街づくりを根本的に変えることは可能です。日本の都市整備や開発をみると空にも届くような高層マンションもあれば放置された空き家とあまりにも対照というか陰影が強すぎるのです。本来ならば政治家や役人が本腰を入れるべきなのですが、前例主義というか、ノーアイディアなのか変わる気配はありません。
不動産を生業としている者から見ると日本ではタワマンはバンクーバーのように増えないと思います。なぜなら住宅は国内需要が主力ながらも収入がそこまで伸びず、需要の奥行は限定されるからです。一方、物件の値上がりは続く可能性は高いと思います。理由は建設費の高騰が続くからです。よってコストが上がり過ぎると需要が価格上昇に追い付けなくなるのでタワマンは増えなくなるとみています。ならば中古のタワマンの価格も一定水準以上になりにくいとも言えます。
ただし、唯一の例外は先日の話ではないですが、東京が本格的な国際都市と化せば、タワマンは外国人御用達住宅という売り方もあるでしょう。私は違和感はないですが、多分、多くの日本の方は嫌でしょうね。外国人がマンション投資をする理由があるとすればそのリターンというよりヘッジだと思います。つまり安全なところに住むところと資産をとりあえず確保しておくという発想で、私が金(ゴールド)がいいね、というのとまったく同じ発想です。海外にはそれぐらい様々なリスクが付きまとっており、日本は「安全・安心・安定・第一」なのであります。
タワマンは維持管理費が通常マンションより数割高く、おおむね管理費と修繕積立金で月3-5万円ぐらい要します。ただ、タワマンにおいて本格的な大規模修繕を迎えたものがまだ少なく築後20-30年たった時を想像する必要はあるでしょう。そもそもそんな巨大建築物でいったいどんな人が管理組合のリーダーシップを取りたいと思うのでしょうか?私は管理にある程度熟知しているがゆえにもっともやりたくない任務であります。
ところで東京に行った際、馴染みの不動産屋に「(不動産市況は)どう?」と声をかけると「高くなりました!」と。この不動産屋は戸建てや土地の売買の扱いが多いのですが、取引実勢ベースでの坪単価はこの5年で2割以上上昇、かつてよく見かけたパワービルダーがお得意の広い敷地を数分割して3階建ての住宅を数戸建てるという案件も見つけるのが困難とのことでした。くだんの不動産屋の守備範囲は狭く、ごく限られたエリアの話ですが、パワービルダーの住宅でさえ億円の価格帯が迫ってきているといわれるとなるほど東京の不動産は確かに高くなったという印象はぬぐえません。
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都市型のタイプと田舎型タイプの人に分かれるでしょう。
娘は都市型のタイプで、庭の手入れは嫌いな方です。今はアメリカの田舎に住んでますが、落ち着いていて「気持ちよく暮らしてます」
コメントしている机の向こうには私の切り開いた森林の緑が綺麗です。
海が好きなタイプと山が好きなタイプがいますが・・それと似てますね。
私は山が好きなタイプで・・森林が良いですね。
都市は嫌いではないですが・・落ち着いて場所が良いですね。
アメリカ人の大部分は高層ビルは好まないですね。
精々、3階建ての戸建てくらいでしょう。
マンションのメリットをざっとあげますと、眺望・日当たり、フラットフロア、利便性(24時間ゴミ出しなど)、断熱性、セキュリティ、特に不審者が容易に窓までアクセス不可なので安心です。
ちなみに私はシニアの年金暮らしであり、今の自宅マンション(ローンなし)が終の住まいです。
部屋の広い狭いはともかくとして、現代的・近未来的インフラは必須だと思う。端的には「ネット環境」。通信速度は(最低限下りのみでも)1Gbps/世帯、は欲しいところ。
勿論光熱給水については言うに及ばず。加えて、省エネ徹底のため断熱もしっかりしていて欲しい。
これだけみても、建物そのものにかなりの費用がかかる。それでいて、高層、超高層ともなれば、軀体にも費用が乗ってくるから、戸建てや低層集合住宅などより、平米当たり単価はトンデモなくかさむはず。このどこがいいんだろう? 住環境? かつてニュータウンと呼ばれたエリアの現在の体たらくを見れば、そんなアテにならないものに大金つぎ込めるのだろうか? PHV海苔は「よーやらん」。
ネット環境については、仰る通りかと思います。
タワマンでも多く見られるマンションで一括管理するタイプは、
ただ初期導入の簡便さとランニング・コスト低減のみを目的としたものが多く、どうしても(パワーユーザー向けに)快適な環境からは程遠くなります。
また、管理会社がネット通信まわりの費用を管理費にインクルードしてせしめてやろうという
「スケベ心」も働いていると思われます(管理会社の利幅を増やすため、設備にさほど投資されておらず貧弱なことが多い)。
やはり、戸別に回線事業者と自由に契約できる基礎として、それ用に余裕ある配管を設計として組み込んであるマンションが最も望ましいと考えます。
昔であれば、そんなこと(ネット環境の足回り強化)をしてもマンションの売り文句には一切ならなかったと思いますが、コロナ禍を機に、
それは十分な「売り」としても成り立つようになってきているかもしれません。
以前、自宅マンションの管理組合理事長をしていた時、NTTのLAN配線方式の設備しかなかったところを、光配線方式も出来るように設備(光配線)を追加しました。当時はコロナ禍のはるか前で、人件費・資材が安かったからか、無償でNTTが工事を請け負ってくれました。理事長として唯一マトモなことをしたかなと勝手に思っています。
「泉北ニュータウン」などです。住宅ニュータウンの話に沸いた時期が60年代でしょうか?
関東では高島平でしょうか?
従姉妹が結婚してそのニュータウンに住み、その辺りを50年後に見に行きましたが・・・
「古くない寂しい思い」がしてきました。 高島平は自殺の名所のように言われた時期がありましたが・・今は50%は高齢者で65歳以上の人が住んでいるようです。
タワマンの未来を聞かれても・・好き嫌いで語るしかないですが・・・
一方、日本の田舎は「外国人の印象は大変良いですよ、むしろ都会よりも・・・」
そして都心に中国マネーが流れ込んでいる話は聞きますが・・・
移民は大抵「外来種で非開拓者です」 都合の良いところだけに住み着きます。嫌いです。
中国の「鬼城ですが・・放置するでしょう」 数千年後に古代遺跡と評されるでしょうね。
ゴミの処理を日本人は必死で考え、今の美しい日本があります。
アメリカの都市もゴミ都市になってますよ。世界は概ねこんな状況です。
ある意味仕方がないことではありますが・・・・・人口と同様に考えるべきでもあります。
日本サッカー男女、男子はパラグアイ、マリを破り、イスラエル戦を控えてます。終わったのかな? それで決勝リーグは決定です。
「日本の8強」確定ですが・・それで「隣国の発狂」です。
このダジャレがいかにもシニカルで・・
いまどき、コタツ記事を書くネットライターでも、こんなことを書かないのでは。
以下、パワーカップルに関する生保の調査レポートより、
一般的な共働き世帯と比べて子どもの数が多い傾向がある(扶養している子のいる共働き世帯全体で2人以上は約半数、パワーカップルは7割弱)。
夫婦を比べると、妻の方が公務員や自営業・自由業が多く、従業員規模の大きな組織で勤務している傾向。
居住形態は、パワーカップルの7割以上が持ち家に住む(戸建て約半数、マンション約4分の1)。
日常生活でお金をかけたいものを見ると、家具や家電、自動車などのモノより旅行や外食などのサービス(コト)が上位を占める。また、教育や趣味が多いことも特徴的である。
テレビでしか解りませんが、子供が3人いて都会では子育てがきついと、田舎に移住する人も居ます。タワマンのパワーカップルと反対の方向ですけどね。でも皆自分の生活にとり一番良い方法があるはずです。
夢見るだけなら0円なので、母を天国に送ったら長野県人だけど、夏の間だけ軽井沢に住みたいわ。もちろん貸別荘ですけどね。森瑤子さんのエッセイに軽井沢の別荘の話がよく出ていて当時は新幹線が無いから上野駅から軽井沢へ行くのです。
今現在の6LDKの家はいくら何でも不便だから、取り壊してもっとちんまりした家を立て。庭の草取りしたくないから、残った土地に一戸建てのアパートを3棟建てる。それは何年後?10年後までにやりたいわ。・・・と夢見るのは勝手です。
ブログ主様の東京の不動産は、目白?中落合、他にも物件見ましたが、どこも直ぐに売れそうな買い手のつきやすそうな印象を持ちました。
我が家で持っているアパートは築38年の古い建物ですが、売りませんか?と知らない不動産屋からDMがよく来ます。多分古くて立て直すだけの意思がないと思われているのでしょうね。
どんな快適なタワマンでも手放すときは来るものです。その時に売れるか売れないか?そこが肝心。
私の友人も神戸でタワマンに住んでまして、写真で眺望を見せてもらいました。
夫婦で子供たちは結婚して孫もいますが、別々に住んでます。
しかし、その友人の夫婦は旅が好きで、史跡や遺跡を周り、山歩きも好きです。
田舎育ちですから実家にもよく帰り、田舎の生活感は体に染み着いてます。
私の田舎は中国山地で中国自動車道が通ってますが・・赤字のようです。
JRの鉄道路線は廃止に向かっているようです。残念です。
SNSで廃村、限界集落をよく見ます。
当時の生活を想像したり、日本にも山の民(山窩・さんか)が居た時代がありました。
柳田國男「遠野物語」の世界を考えたりもします。
タワマンとは別次元ですが・・・人間の生き様として考えますね。
今現在、アメリカに住んでいるNJのこの位置は・・
緯度で言えば「岩手県の遠野市と同じ緯度ですね」 こちらは海辺ですが・・田舎です。
日本と気候がそっくりです。
>昔であれば、そんなこと(ネット環境の足回り強化)をしてもマンションの売り文句には一切ならなかったと思いますが、コロナ禍を機に、それは十分な「売り」としても成り立つようになってきているかもしれません。
「戸別に回線事業者と自由に契約できる基礎として、それ用に余裕ある配管を設計として組み込んであるマンション」、「ネット環境の足回り強化」と、何気なく書けてしまう辺りに「素晴らしいセンス」を読み取らせて頂いたのだが、ある種のブラウザで見ればわかるように、このコメ欄にお集まりの面々ですら、ご実績に対する「正当な評価」ができていない模様。言いにくいのだが「況んやご投稿者の向こう三軒両隣においておや」。
>以前、自宅マンションの管理組合理事長をしていた時、NTTのLAN配線方式の設備しかなかったところを、光配線方式も出来るように設備(光配線)を追加しました。当時はコロナ禍のはるか前で、人件費・資材が安かったからか、無償でNTTが工事を請け負ってくれました。理事長として唯一マトモなことをしたかなと勝手に思っています。
PHV海苔を唸らせるだけのご業績と拝察致すところでござるが、から以下は、「前段に同じ」。
車いじりなら、操縦安定系、制動系からチューンアップなさり、駆動系は最後に、というお方と拝察致した。
億ション購入者に対する今日のヒロさんのコメントですが、そのお気持ちよくわかります。
都内に億戸建てを買って住んでいる私の高校の友人と年に数回飲む機会がありますが、固定資産税が年50万円近く掛かり持っている車もBMWの7シリーズでムチャクチャコストが掛かるとその友人がぼやいているので、九州の田舎に帰ってきてはどうか?それが無理なら車は軽でいいのではないか?と言ったら、東京育ちの子供がいるのでもう田舎には帰れないし、隣近所の車がベンツやポルシェとかばかりなので、軽では子供や妻が納得してくれないという話でした。
定年退職しても1千万程度の年収があるので何とかやっていけるとのことでしたが、はっきり言って暮らしぶりは高い不動産の維持費と見栄を張るためのコストに掛かる費用の割合が大きくて、収入がその三分の一にも満たない自分より良いとはとても言えない状況でしたね。
ということで、高賃金高物価の東京や欧米での暮らしが本当に豊かなのか少々疑問に思えた今日のお話でありました。
若いときに資産を形成して、定年後の老後は其の億ションを売って地方に小さな一戸建てを作り、静かに売らす資金にすれば良いのです。
どのみち、子孫が其の家を継ぐという時代じゃないのです、
高齢になって介護が必要なら其の一戸建てを売って介護施設に入るという手立てもあります。
若い頃の苦労は、無駄にはならないのです。