住宅宿泊管理業務の委託が必要な場合とは

住宅宿泊事業者は、次のいずれかに該当する場合は、住宅宿泊管理業務(法第5条から第10条までの規定による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務)を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。ただし、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合において、自ら住宅宿泊管理業務を行う場合については委託不要です。

1.届出住宅の居室の数が、5を超える場合
2.届出住宅に人を宿泊させる間、不在(※(注記)1)となる場合(※(注記)2)

• (※(注記)1)日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は除く
• (※(注記)2)住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められる場合として以下のいずれをも満たす場合は除く
  • [1] 住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が同一の建築物もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき
    (住宅宿泊事業者が当該届出住宅から発生する騒音その他の事象による生活環境の悪化を認識することができないことが明らかであるときを除く)
  • [2] 届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行うものの数の合計が5以下であるとき

なお、住宅宿泊管理業務の委託は、住宅宿泊管理業務の全部を契約により委託する必要があります。また、委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、予め届出書および添付書類の内容を通知する必要があります。

住宅宿泊管理業務の委託が必要な場合の考え方とは?

住宅宿泊管理業務の委託が必要となるのはどのような場合か、また、どのような業務を委託するのかなどの考え方をご説明します。

(1)住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全について

• 住宅宿泊事業は、人が居住し日常生活を営む空間に人を宿泊させるものであり、その適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全として、人が居住し日常生活を営むために必要な機能を維持する必要があります。具体的には、届出住宅に設ける必要がある台所、浴室、便所、洗面設備が正常に機能するものであるほか、人が日常生活を営む上で最低限必要な水道や電気などのライフライン、ドアやサッシ等の届出住宅の設備が正常に機能するよう保全することが必要です。また、空室時における施錠の確保や、住宅又は居室の鍵の管理も届出住宅の維持保全に含まれます。

(2)委託について

• 法第11条第1項に基づき、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する場合は、一の住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分割して委託することや、住宅宿泊管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことは認められません。ただし、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に住宅宿泊管理業務を一部に限り再委託することは可能です。
• 委託義務の対象となる住宅宿泊管理業務の範囲は、法第5条から第10条までの規定による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務となりますが、届出住宅の維持保全に係る業務については、(1)を踏まえた上で、管理受託契約においてその対象範囲を明確に定める必要があります。
• 委託は、管理受託契約で定める住宅宿泊管理業務の実施期間の始期においてなされたものとみなされます。そのため、委託の実施により管理受託契約の締結時の書面の内容が変更となる場合には、当該始期までの間に、住宅宿泊事業者は、都道府県知事等に対して、当該変更内容を届け出る必要があります。
• 住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が同一の共同住宅内にある場合や同一の敷地内にある場合等であっても、敷地が広範であるためそれぞれの住戸の距離が著しく離れている場合その他の自己の生活の本拠にいながら届出住宅で発生する騒音等を認識できないことが明らかである場合には、住宅宿泊管理業務の適切な実施に支障が生ずるおそれがないとは認められないため、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。

(3)住宅宿泊管理業者への通知について

• 法第11条第1項に基づき委託する場合においては、住宅宿泊事業者は委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、予め、届出書及び添付書類の内容を通知する必要があります。この際に通知する内容は、当該委託による届出事項の変更を反映する必要はなく、当該委託以前の内容を通知することで足ります。通知の方法は、電磁的な手段によることもできます。

(4)一時的な不在に関する考え方について

• 日常生活を営む上で通常行われる行為である生活必需品の購入等については一時的な不在に該当しますが、業務等により継続的に長時間不在とするものは一時的な不在には該当しません。
• 一時的な不在として認められる時間は、届出住宅が所在する地域の事情等を勘案する必要があるため、一概に定めることは適当ではありませんが、原則1時間となります。ただし、生活必需品を購入するための最寄り店舗の位置や交通手段の状況等により当該行為が長時間にわたることが想定される場合には、2時間程度までの範囲となります。
• なお、住宅宿泊事業者は届出住宅を一時的に不在にする場合においても、宿泊者の安全の確保に努めることが必要です。
• • 「不在」とは、住宅宿泊事業者が届出住宅を不在にすることをいいます。住宅宿泊事業者ではない他者が届出住宅に居たとしても、住宅宿泊事業者自身が不在としている場合は「不在」として取り扱われます。ただし、宿泊者が全員外出しており、届出住宅にいない場合は、住宅宿泊事業者がその間不在となっても「不在」の扱いとはなりません。

(5)その他の留意事項について

• 法第11条に基づく住宅宿泊管理業者への委託をしている間、住宅宿泊事業者は必ず不在にしなくてはならないということではありません。住宅宿泊事業者が届出住宅にいる間においても、「届出住宅に人を宿泊させる間、不在となるとき」の考え方は適用されます。
• 本条に基づかない委託によって常時届出住宅内にいる住宅宿泊事業者(※(注記))が、清掃等の一部の事実行為を住宅宿泊管理業者ではない専門業者に行わせることは可能です。この場合は、法第5条から第10条までの規定は住宅宿泊事業者に適用されますので、事業者の義務は委託者である住宅宿泊事業者に課せられているため、住宅宿泊管理業務における違反等があった場合には、委託者の責任となります。
  (※(注記))住宅宿泊管理業者に委託をせずに住宅宿泊管理業務を自ら行う住宅宿泊事業者であって、届出住宅の居室の数の合計が5以下の者に限ります。

住宅宿泊管理業者登録簿

住宅宿泊事業法の施行日である平成30年6月15日に登録が予定されている住宅宿泊管理業者の情報については、国土交通省のホームページをご参照ください。