「マンション管理会社が管理組合を選ぶ」時代!組合が優良会社をつなぎ止めるには?

ダイヤモンド編集部

2022年5月4日 5:20 有料会員限定

鈴木洋子

[記者]

すずき・ようこ/上智大学卒業後、工業系業界誌記者を経て2001年に週刊ダイヤモンド編集部に。電機・エレクトロニクス・IT、流通・小売り、建設・不動産、食品、精密機器業界などを担当。19年から特集担当チームで森羅万象を取材しています。主な担当特集は東日本大震災復興関連の一連の特集(2011〜15)、「アームvsインテルvsエヌビディア」「登山の経済学」「肉と魚の経済学」「最強の節税」「タワマン全内幕」「不要?生き残る? ITベンダー&人材大淘汰」「部長と課長のがん対策」「DX狂騒曲天国と地獄」「マンション管理天国と地獄」「ヤバい!DX2023」「ビッグバン!宇宙ビジネス」「インフレ時代の「負けない」マンション売買・管理」「半導体160社図鑑」「DX180社図鑑」「50兆円をゲットだぜ!日本のゲーム」など。8歳児の母、趣味は登山と筋トレ、ゼルダとELDEN RINGを愛するヘタレゲーマー。

マンション管理天国と地獄

管理不全でスラム化するマンションが首都圏でも増える中、管理状態を格付けする国などの新制度が4月にスタートした。今後マンション購入時の最重要項目となる「管理」は今、天国と地獄の二極化が進んでいる。いかに良い管理を行い資産価値を上げるべきか、そしていかに良い管理が行われるマンションを選ぶべきかについて、あらゆる角度から迫る。

バックナンバー一覧

マンション管理天国と地獄#6Photo:PIXTA

かつて管理組合側が「切る」対象だった管理会社。ところが昨今は管理会社側が管理組合側に三くだり半を突き付ける例も増えているという。特集『マンション管理天国と地獄』(全18回)の#6では、立場が逆転する中、実力管理組合と専門家への取材を基に、管理組合はいかにして優良な管理会社と長く付き合うべきかを考える。(ダイヤモンド編集部鈴木洋子)

管理組合を「逆リプレース」が頻発!
その背景にある深い事情

「管理委託費を値上げさせてください。通らないなら管理委託契約を更新しません」――。

契約している管理会社から、このような"三くだり半"を突き付けられている管理組合が、ここ数年急増しているという。管理委託費とは管理組合が管理会社に管理費を原資として支払う費用のこと。つまり「こんな料金では、おたくの組合とはもうお付き合いできません」と言われるようなものだ。昨今マンション管理業界かいわいで話題の「逆リプレース」である。

リプレースとは、かつては管理組合が出入りの管理会社を別の会社に替えることを意味していた。2000年代には、管理委託費のカットを目的にしたリプレースがブームになり、リプレース指南コンサルタントが急増したほどである。

ところが、現在起きているのは全く逆の現象だ。「管理組合が受け入れ難い、従来の2倍以上にもなる管理委託費の値上げを要請し、それが受け入れられないなら撤退する、などとあたかも撤退を目的に交渉するところが増えている」と、管理業界関係者は明かす。

管理会社が突如邪悪になって、弱い管理組合をいじめているわけではない。これまで管理組合と管理会社が抱えてきた、根本的な矛盾が今になって噴き出しているだけだ。管理会社の事業の成り立ちや歴史、ビジネスモデル、外部環境はどうなっているのか。それを理解しないまま、旧来の管理組合側の強気なスタンスを続けていれば、あなたのマンションは逆リプレースされるだろう。

実は逆リプレースされるマンションには共通する明確な特徴があるという。あなたのマンションが三くだり半を突き付けられず、優良な管理会社と付き合い続けるにはどうすればいいのか。実際のマンションの実例を基に、次ページから詳細にひもといていこう。

記事一覧

マンション管理天国と地獄

予告

マンションが「管理」次第で天国と地獄に二極化!管理不全が深刻化、格付け制度も開始

2022年5月2日

「マンションは管理を買え」は本当か?2つの評価制度開始で管理新時代が来る!【スゴ腕マンション理事座談会1】

2022年5月2日

マンション管理会社「総合力」独自採点ランキング【113社】2位三菱地所コミュニティ、1位は?

2022年5月2日

「マンションのスラム化」首都圏でも急増中!?日常管理も修繕もままならない管理不全の恐怖

2022年5月3日