こんにちは、町田です。
私は2016年度の宅建士試験に合格しましたが、宅建士の試験に合格しただけでは、宅建士の事務を行うことはできません。
まずは登録をし、宅建士証の交付を受けなければなりません。
詳しくはこちらを参照
→『宅建士の意義・事務(宅建業法7)【宅建講座「まるで家庭教師」要点】』
また、登録を受けるには、宅地建物の取引に関する実務経験が2年以上なければいけません。
もし実務経験がない場合は、国土交通大臣が認める登録実務講習を受講する必要があります。
詳しくはこちらの「形式的欠格要件」を参照
→『登録(1)(宅建業法8)【宅建講座「まるで家庭教師」要点】』
私は実務経験を有していないので、登録実務講習を受講しました。
それはどんな内容なのか?私が受講した講習の概要をご紹介します。
※(注記)実施機関により内容は異なります。
宅建試験の復習
私が受講した講習の内容は、宅建の試験内容以上に実務に即したものでした。
しかし、実務に必要な知識そのものは、宅建の試験勉強で身につけた知識で理解できる内容です。
例えば、
- 不動産の売買契約書の作成時に必要になる民法の知識
- 重要事項説明で説明するべき内容の詳細
そして、修了試験として、契約書や重要事項説明書の穴埋めや記述式の問題がありました。
宅建試験以上の実務的知識も
また、実務で必要な不動産調査の講習もありました。
調査については宅建の学習範囲外で、不動産業界未経験の身としてはちょっと覚えにくい論点でした。
宅建士として仕事をすると、取引先が宅建士の過失で損害を被った場合に、その宅建士が責任を問われる、ということもあるようです。
有資格者ということで責任が大きくなるのだと改めて知りました。
その分、やりがいは大きいでしょう。
ご興味のある方は、ぜひ今年の宅建士試験を受験されてみてはいかがでしょうか。
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※(注記)重要論点
区分所有建物の場合1
- 敷地に関する権利の種類・内容
- 共用部分に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容
- 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む)があるときは、その内容
- 一棟の建物または敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規定(その案を含む)がある場合、その内容
- 当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容
- 計画修繕積立金に関する規約の定め(その案も含む)があるときは、その内容および既存積立額
- 通常の管理費用の額
- 建物およびその敷地の管理を委託しているときは、その委託を受けている者の氏名および住所(法人のときは商号または名称と主たる事務所の所在地)
- 当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
*区分所有建物の賃貸の契約の場合には、3.と8.の2つを説明すれば足りる
(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「重要事項の説明(2) 基礎講義」より)
詳しい説明と問題演習はeラーニング宅建講座「まるで家庭教師」
宅建試験は、とにかく本試験問題をこなしていくことが大切です。
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※(注記)重要論点
重要事項の説明
宅建業者 は
宅建士 をして
物件を取得し、または借りようとしている者 に対して
契約の成立 をするまでに
宅建士の記名押印のある書面を交付 して
重要事項の説明をしなければならない
取引物件に関する事項
- 取引の対象となる宅地建物の上に存する冬季された権利の種類、内容、登記名義人、登記簿の表題部に記載された所有者の氏名(法人にあってはその名称)
- 都市計画、建築基準その他法令に基づく制限で契約内容の別に応じ政令で定めるものに関する事項の概要
- 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道負担に関する事項
- 飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水のための施設の整備状況(上記の施設が未整備の場合、その設備の見通し、その設備についての特別の負担に関する事項)
- 工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項
(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「重要事項の説明(1) 基礎講義」より)
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専任媒介契約特有の規制
●くろまる契約の相手方の探索方法
専任媒介契約
指定流通機構に媒介契約締結日から7日以内に物件登録
(契約当日および休業日を除く)
専属専任媒介契約
指定流通機構に媒介契約締結日から5日以内に物件登録
(契約当日および休業日を除く)
●くろまる業務処理状況の報告義務
専任媒介契約
2週間に1回以上
専属専任媒介契約
1週間に1回以上
●くろまる有効期間
3ヶ月以内
これより長い期間を定めたときは、
3ヶ月に短縮される。
※(注記)専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は無効。
※(注記)専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申し出により更新することができる。
ただし、当事者の申し出によって更新することはできない。
(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「専任媒介契約の規制 基礎講義」より)
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媒介契約書面の記載事項
- 宅地建物を特定するために必要な表示
- 宅地建物を売買すべき価額・評価額
- 媒介契約の種類
- 媒介契約の有効期間・解除に関する事項
- 指定流通機構への登録に関する事項
- 報酬に関する事項
- その他国土交通省令で定める事項
- 各専任媒介契約において専任義務に違反した場合の措置
- 標準媒介契約約款に基づくものか否かの別
※(注記)宅建業者が売買すべき価額、評価額について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにしなければならない。
請求の有無に関わらない。
(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「媒介契約に関する規制(2) 基礎講義」より)
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取引態様の明示義務
広告をするときまたは注文を受けたとき
取引様態の別を明らかにしなければならない。
- 事故が契約の当事者となって、売買・交換を成立させるか
→自ら売主 - 代理人として売買・交換・貸借を成立させるか
→代理 - 媒介として売買・交換・貸借を成立させるか
→媒介
※(注記)広告を見た顧客に対しても、売買の注文を受けた時に改めて取引様態の別を明示しなければならない。
(宅建講座「まるで家庭教師」の宅建業法「取引態様の明示 基礎講義」より)
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誇大広告等の禁止
禁止対象となる項目と内容(抜粋)
物件
環境
6.現在又は将来の交通その他の利便
金銭
※(注記)実際のものより著しく優良であると現実に人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示があれば誇大広告に該当する。
取引の有無や実害のいかんに関係なく、違法となる。
広告開始時期の制限
宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前(=未完成物件)
→許可等があった後でなければ、広告をしてはならない。
要点を確認したら問題演習をしましょう
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保証協会の社員の地位を失った場合
社員の地位を失った宅建業者は、その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
弁済業務保証金の取戻し等
保証協会は
(イ)社員である宅建業者が社員でなくなったときは分担金の額に相当する額
(ロ)社員である宅建業者が一部の事務所を廃止したときは納付すべき分担金の超過額に相当する額
を供託所から取戻し、当該社員であったもの又は社員に返還する。
(イ)の場合、保証協会は6ヶ月以上の期間内に認証を受けるべき旨を公告しなければならない。
要点を確認したら問題演習をしましょう
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弁済業務保証金の還付
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- 宅建業に関する取引の債権発生
- 認証の申出
- 認証
- 還付請求
- 還付
- 国土交通大臣より還付の通知
- 還付の通知を受けた日から2週間以内に補充供託
- 還付充当金の納付の通知
- 8.を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付
※(注記)流れをしっかりと理解しましょう。
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弁済業務保証金の供託
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(抜粋)
2.弁済業務保証金分担金(金銭)の納付
3.弁済業務保証金(金銭に限らない)
※(注記)国土交通省の定める供託所
4.供託した旨の届け出
※(注記)一週間以内に行う
宅建業者は、4.の届け出があった時から業務開始
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