開発行為の定義(都市計画法第4条第12項)

開発行為の定義です。次のリンクから該当箇所へジャンプできます。

• 1 開発行為
• 2 供する目的
• 3 区画の変更
• 4 形状の変更
• 5 性質の変更
• 6 留意事項
• 7 参考(関連ページへのリンク)

• 区画(くかく)の変更:道路、水路、公園などを新設、変更又は廃止すること
• 形状(けいじょう)の変更:盛土(もりど)又は切土(きりど)を行う造成で土地の形状を変更すること
• 性質(せいしつ)の変更:農地などの宅地以外の土地を建築物等の建築の用に供するために宅地に変更すること

開発行為の正式な定義等については、都市計画法第4条第12項(定義)及び「福岡市開発許可等審査基準」I-第1章-1、I-第2章などに定められていますが、より分かりやすくするために、「2供する目的」、「3区画の変更」、「4形状の変更」、「5性質の変更」に分けて解説します。

• 「供する目的」とは、上記の「土地の区画形質の変更」を行う主たる目的のことであり、目的となる建築行為等と「土地の区画形質の変更」とが同時期に連続して行われなくても、「供する目的」が宅地として利用することであれば、開発行為に該当します。例えば、建築物の建築後にその敷地の隣接地等へ専用駐車場を整備することは「供する目的」に該当し、「土地の区画形質の変更」が伴えば、一体開発として開発行為に該当します。建築物が既存のものであっても、「供する目的」であることに変わりはありませんので、注意してください。
• 建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供しない場合(例えば屋根のない月極駐車場や資材置き場などを単独で設置する場合)は、土地の区画形質の変更があったとしても規制の対象となる「供する目的」がないため、開発行為には該当しません。従って、開発許可は不要であり、手続きも必要ありません。
• 現在は宅地ではない一体の土地の一部分のみを建築物の敷地とし、残りの土地を農地(田、畑)のまま使い続ける場合などは、残りの土地に関しては「供する目的」が建築物の建築等の用に該当しないため、開発区域に含める必要はありません。ただし、残りの土地が開発区域内に新たに整備される区画道路のみに接しており、既存道路に接していない場合は、その時点で、一体開発として開発区域に含める必要があります。また、このような残りの土地が既存道路に接していても、開発区域に含める場合もあります。
• 風力発電機に附属する管理施設及び変電設備を設置する施設である建築物については、主として当該附属施設の建築を目的とした行為でないことから、開発行為に該当しません。詳細は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「風力発電設備を設置する場合に開発許可は必要か。」
• 太陽光発電施設(建築基準法上の建築物でないもの)の附属施設である建築物については、その用途、規模、配置や発電施設との不可分性等から主として当該附属施設の建築を目的とした開発行為にあたらないと判断できる場合には、開発行為に該当しません。詳細は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「太陽光発電設備を設置する場合に開発許可は必要か。」

3 区画の変更

4 形状の変更

• 農地等宅地以外の土地を宅地とする場合は、原則として開発行為に該当するものとして規制の対象とします。
• 農地等宅地以外の土地は、具体的には地目が田、畑、山林、原野、墓地、雑種地などの宅地ではない土地が該当します。
• 畑の造成については、周辺の状況等により、当該造成地が建築物の敷地等として利用されることが明らかな場合については、開発行為として取扱います。詳しい内容は次のリンク先をご覧ください。リンク先:「畑の造成は開発行為になるのか。」
• 地目が学校用地、境内地などの場合は、土地利用の実態により、宅地と同様に規制の対象としない場合があります。
• 「宅地に変更すること」とは、実際に地目変更の登記を行わない場合でも、実質的に土地を宅地として利用し得る状態に変更する場合(例えば、建築確認申請の際、敷地に含まれる場合)であれば、性質の変更に該当します。
• 宅地以外の目的で造成された土地のうち屋根のない駐車場、資材置き場、家庭菜園(建築物の敷地の一部など)、運動場、鉄道高架下等の目的で造成された土地で相談等があった時点において、3年以上土地利用が図られていた後に建築行為がある場合は、規制の対象としない場合があります。
• 上記の屋根のない駐車場等の目的で造成された土地に該当するかどうかについては、土地の物理的形状、周囲に整備された公共施設(排水施設等)、設置された工作物、建築物の敷地との一体性などから総合的に判断します。
• 上記の「3年以上」を確認する方法として、航空写真等の提出が必要です。(当該建築行為の着手時期より3年以上前に撮影されたもの) ※(注記)参考 : 航空写真の入手先は、国土地理院九州地方測量部(住所:〒812-0013福岡市博多区博多駅東二丁目11-1福岡合同庁舎5階、電話: 092-411-7881 →申込先:一般財団法人日本地図センター、電話: 03-3485-5413 )、九州地理情報株式会社(住所:福岡市東区青葉二丁目30-1、電話: 092-663-2111 )などです。

• 開発行為があれば、開発区域の面積が、市街化区域では1,000平方メートル以上、市街化調整区域では面積に関係なく、都市計画区域外では1ヘクタール以上となる場合に、開発許可(都市計画法第29条第1項又は第2項)が必要になります。くわしくは次のリンク先をご覧ください。→リンク先:「開発許可の規制対象規模を知りたい。」
• 市街化区域では、開発行為がある部分の面積(「形状の変更」及び「性質の変更」を行う部分の面積の合計。重複する部分は除く。)により規制の対象となるか否か判断します。地目の変更が生じる部分の面積と切土・盛土が30センチメートルを超える部分の面積の合計が開発区域面積の15パーセント以下かつ、1,000平方メートル未満の場合は開発許可が不要です。
• 市街化調整区域では、原則として建築等が禁止されていますので、開発行為がない場合でも、許可(建築許可)が必要となる場合があります。

(1) 開発許可申請の全体の流れについて

都市計画区域(区域外は1ヘクタール以上)において開発行為をしようとする方は、開発許可が不要の場合を除き、あらかじめ、福岡市においては福岡市長の許可を受けなければなりません。(法第29条)

開発許可申請の手続きについても法律に規定されています。手続きの流れについては、次のリンク先をご覧ください。(法第30条)

(2) 開発区域について

開発行為に該当するかどうかを調べる前に、開発区域がどの範囲までなのかを知っておくことが重要です。

また、一体的な土地の区域を意図的に分割して、開発許可の規制を逃れようとする、いわゆる「開発許可逃れ」の相談があれば、「一体開発の判断基準」に従って、厳格な審査を行います。

開発区域については、次のリンク先をご覧ください。

(3) 許可を要しない場合について

開発行為があっても開発許可が不要な場合があります。許可を要しない場合については、次のリンク先をご覧ください。

※(注記)「福岡市開発許可等審査基準」の全文は、次のリンク先に掲載しております。リンク先:「開発許可申請等の手引き【開発指導ホームページ】」

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