早期解決を実現する
建物明渡請求の事件処理88〔第3版〕
任意交渉から強制執行までの事例集
できるだけ少ない回数の期日で債務名義を取得して
強制執行ができるような状況を作り上げつつ、
賃借人に任意退去してもらうにはどうすればよいか?
今回の改訂で、建物明渡請求の事例を中心としてきた取扱範囲を拡充し、
「立退き交渉」に関する新章を追加。
賃貸借契約の終了に基づき、賃貸人が賃借人等の占有者に対して建物等を明け渡すよう求めるのが、
建物明渡請求訴訟です。
明治時代から判例が存在するような普遍的な事件類型ですが、
時代の移り変わりに応じて新たな論点は次々に登場します。
また、事案ごとの特殊性が高く、必ずしも定型的に処理できるものではありません。
多くの事件を経験した弁護士の方であっても、
毎回のようにどのように処理すればいいのか悩むのではないでしょうか。
本書では、弁護士などの専門家の方向けに、「建て明け」の実例をふまえて、
ありがちなミスを防ぐとともに、
少しでも早期に物件の明渡しを実現するための方法を正面から解説した本です。
本書で取り上げる事案はいずれも実在の事件をベースにしており、
その解説は実際の事件処理の方法をもとにしています。
強制執行に関する記述は他に類を見ず、ぜひご一読いただきたいものです。
弁護士向けの解説になってはいますが、とても平易で読みやすく、
不動産オーナーや不動産管理会社などの方にもお勧めできます。
目的は「早期解決」です。
今回の第3版では、「立退き交渉」に関する新章を追加しました。
賃借人に債務不履行がない場合であっても、
老朽化した物件の建替えなどのために、賃借人の立退きを要する場合があります。
法は賃借人を手厚く保護しており、立退き交渉が思い通りに進まないというのは珍しいことではありません。
多様な不動産関係の案件を取り扱う中で得た知見をもとに、現時点での著者の考えを示しています。
【著者プロフィール】
滝口 大志(たきぐち たいし)
千葉大学法経学部法学科卒業、九州大学法科大学院修了。
弁護士登録(第一東京弁護士会)(新 第65期)。丸の内仲通り法律事務所所属。
取扱分野は、不動産法関連、商法・会社法関連、その他民事紛争案件全般。
事例1-1 目指すべき目標は何か
事例1-2 任意交渉ではどこまで許されるか
事例1-3 なぜ未払賃料を請求するか
事例1-4 なぜ遅延損害金を請求するか
事例1-5 追い出し屋に頼めば話が早いか
事例1-6 立退料を支払ってしまえば話が早いのか
事例1-7 任意交渉で和解するときの注意点は何か
事例1-8 賃借人が破産したので契約を解除したい
事例1-9 破産管財人が退去交渉を申し入れてきた
事例1-10 破産管財人が継続を申し入れてきた
事例1-11 使用損害金を請求したい
事例1-12 連帯保証人に説得してもらいたい
事例1-13 賃貸借契約書がない
事例1-14 風俗店の開業を阻止したい
第 2 章 立退き交渉
事例2-1 更新拒絶の正当事由とは何か
事例2-2 更新拒絶の意思表示と遅滞なき異議
事例2-3 賃料増額請求を組み合わせて交渉する
事例2-4 立退き交渉と耐震診断の結果
事例2-5 立退き交渉と営業補償
事例2-6 生活保護と立退料
第 3 章 原告の選択
事例3-1 賃貸人の地位が移転した
事例3-2 賃貸人の地位が移転する前の賃料はどうなるか
事例3-3 吸収分割して賃貸人の地位が移転した
事例3-4 サブリース物件を引き継いだ
第 4 章 被告の選択
事例4-1 法人契約の居住者をどのように特定するか
事例4-2 法人契約の居住者が被告から漏れていた
事例4-3 同居人を被告とするか
事例4-4 同居人の占有を立証したい
事例4-5 公示送達のときの証拠調べはどうなるか
事例4-6 未成年者の親権者をどのように特定するか
事例4-7 親権者が契約を取り消すと言ってきた
事例4-8 有限責任事業組合を被告とするか
事例4-9 賃借人が死亡した
事例4-10 連帯保証人に請求したい
事例4-11 極度額の定めがない保証契約は無効か
事例4-12 改正民法施行前に成立した保証契約には旧民法と改正民法のどちらが適用されるか
事例4-13 無断で民泊を営んでいる
事例4-14 マスターリース契約を取りやめたい
事例4-15 マスターリース契約から直接契約に切り替えたい
第 5 章 物件の特定
事例5-1 マンションの各部屋に号数の表示がない
事例5-2 住宅地図(ブルーマップ等)がない
事例5-3 立体駐車場をどのように特定するか
事例5-4 どこに停めるか分からない駐車場
事例5-5 駐車場番号の表示がない駐車場
事例5-6 どこに停めるか分からない駐輪場
事例5-7 コンテナは建物か
第 6 章 信頼関係の破壊
事例6-1 「賃料不払いによる信頼関係の破壊」 とはどのような場面なのか
事例6-2 少しでも前倒しして訴訟を起こしたい
事例6-3 賃料不払いの正当事由
事例6-4 賃借人が催告期間内に一部だけ支払ってきた
事例6-5 賃料保証会社による代位弁済があれば未払いはないのか
事例6-6 実は第三者が弁済していた
事例6-7 更新に合意できなかった
事例6-8 更新料を支払いたくないと言ってきた
第 7 章 解除の意思表示
事例7-1 催告では何を伝えるべきか
事例7-2 過大な催告でも有効か
事例7-3 内容証明郵便が不在返戻された
事例7-4 内容証明郵便を受け取りそうにない
事例7-5 封筒の中身は空っぽだった!?
事例7-6 本人訴訟を引き継いだ
第 8 章 裁判所による送達手続き
事例8-1 裁判所による送達はどのようなものか
事例8-2 現地調査はどのように行うか
事例8-3 賃借人が逮捕された
第 9 章 裁判上の和解
事例9-1 和解を検討するのはどのような場面なのか
事例9-2 特に注意するべき和解条項は何か
事例9-3 担保取消しの同意を忘れずに
事例9-4 NPO法人との和解での注意点
第10章 民事保全手続き
事例10-1 債務者にバレないまま仮処分を発令してほしい
事例10-2 占有者全員分の債務名義が必要か
事例10-3 疎明資料として何を準備するか
事例10-4 裁判官面接での疎明の方法
事例10-5 担保金を安く抑えるためにはどうすればよいのか
事例10-6 仮処分の執行に立ち会うか
第11章 民事執行手続き
事例11-1 執行官との打合せ
事例11-2 執行補助業者をどう選択するか
事例11-3 鍵屋は必須なのか
事例11-4 残置物の保管はどうすればよいか
事例11-5 残置物の保管費用を抑えたい
事例11-6 残置物の売却処分で費用を回収したい
事例11-7 高価な残置物が出てきた
事例11-8 即日断行することになった
事例11-9 所有権放棄の和解条項に頼りたい
事例11-10 未成年者が取り残されていた
事例11-11 明渡催告時に賃借人が死亡していた
事例11-12 明渡催告したら全くの別人が出てきた
事例11-13 警察から援助を受けたい
事例11-14 請求異議の訴えを提起された
事例11-15 裁判の脱漏があった
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