2018年是國內不動產投資信託(REITs)市場重要的一年,今年第二檔掛牌的REITs-樂富一號不動產投資信託基金,將於明(5)日正式上市,該基金有別於同類商品的多樣特色,預料將為沉寂已久的REITs市場注入新活力。
包括晶華酒店董事長潘思亮,晶華酒店董事張果軍,樂富資本董事長翁明正,京城銀行董事長戴誠志,中國信託商業銀行副董事長利明獻,晶華公寓大廈管理維護股份有限公司總經理林超驊等人,皆參與今(4)日舉行的樂富一號上市前記者會。
投資人陣容國際化 希望打造業界標竿
晶華酒店董事張果軍致詞首先指出:「國內REITs市場沈寂十二年,終於看到一檔百億規模的新商品上市,堪稱里程碑!」張果軍指出,樂富一號在金管會、銀行局和證交所通力協助下,只花十天就募集105.8億資金,又用五天安排上市事宜,速度之快,打破各檔REITs的紀錄。
張果軍指出,樂富一號是國內目前唯一與海外退休基金共同投資台灣商用不動產、以作為長期核心資產的REITs;此外,還有一個亞洲國家主權基金,也是本基金初始投資人,這樣的國際級陣容,顯示對台灣市場充滿信心,堪稱樂富一號最大特色。張果軍表示,他期待透過這次新商品上市,推動業界共同把餅做大,讓不動產信託市場更正向、健全發展。
「我們要把樂富一號打造成台灣REITs第一品牌,穩定中求創新,保守中實現成長,」晶華公寓大廈管理維護股份有限公司總經理林超驊指出。「很多人問,目前國內房市多空走向不明,為什麼此時要推出與房地產密切相關的金融商品?」林超驊解釋,民眾對房市的感受往往來自住宅市場,「但REITs追求穩定現金流,投資REITs一定要調整關注住宅市場的想法,」
與國際相比規模仍小 成長空間可觀
林超驊坦言,台灣起初在亞洲REITs趨勢中並未落後,但後來發展緩慢,經年累月下來,規模與整體市場相比變得微不足道;例如全體REITs占當地股市的比重,日本是2.4%,新加坡高達6.5%,香港也有1%,但台灣連同新掛牌的樂富一號在內,比例只有0.25%,「往好處想,這代表台灣REITs的潛在發展空間十分可觀,有機會做得更大!」
林超驊指出,樂富一號相比其他REITs,具有至少三大特色。首先,它是目前唯一一檔以商場為主要標的的REITs,位在桃園市的台茂購物中心,已經由樂富資本與歐洲大型退休基金合資買下、各持有一半產權,該商場日後的租金收益,將占樂富一號的總收益半數。
以台茂購物中心連年扮演桃園業績最佳的競爭優勢來看,鑑價機構預估,未來五年營業額有機會從60億增至70億新台幣,比起租金較不容易有上漲機會的商辦,樂富一號收益穩定之餘,更將有成長空間可期。 (相關報導: 小錢也能參與,REITs讓不動產為你增值 | 更多文章 )
除了商場,樂富一號其他持有的資產包括大都市國際中心(部份樓層),松麟企業大樓和NASA科技總署大樓「我們挑選不動產標準有三,過去五年必須有滿租紀錄,樓下必須是捷運站和公車站,二手交易市場活絡」,林超驊說,架構一個穩定且收益來源多樣的資產組合,是樂富一號的投資策略核心。根據公開資訊,未來樂富一號的預估收益率大約是3.3%至3.5%之間。
唯一投資海外REITs 當國際房東
樂富一號另一個特色,為唯一一檔投資海外REITs的不動產投資信託,林超驊指出,樂富一號初步會以新加坡、香港、日本及美國的主要REITs為標的,以盡量分散風險。
林超驊並強調,樂富一號上市後實際規模預計超過100億新台幣,將是市場上第三檔規模逾百億的REITs,由於獲得中華信評「A+」長期信用評級,未來將在法令允許的融資額度內,為投資人創造最大價值,甚至是都更案等周邊業務,公司也將不會錯過。
積極的營運策略還表現在管理機構上,林超驊指出,晶華公寓大廈管理公司有晶華在全球的管理經驗,比一般建築管理公司更有經驗與議價空間,將可以合理、有效為旗下資產的日常維護、修繕等成本開支把關;省下這些小錢,累積起來就對提高REITs獲利、回饋給投資人,產生舉足輕重的影響力。
投資人也關心,國內REITs普遍較淨值存在折價,林超驊坦言,大部分REITs都以商辦為主,流動性欠佳,加上房價成長不少,但REITs既然從不出售資產,就無法合理反應資產增值的收益、並將資本利得分配給投資人,長久下來難免造成折價現象。 (相關報導: 小錢也能參與,REITs讓不動產為你增值 | 更多文章 )
因此林超驊指出,未來樂富一號將採取靈活操作,當部份資產有機會帶來資本利得,樂富一號也會在適當時機處分,配合持續增加的租金,讓股價跟著資產品質提升,為投資人帶來收益。