「我不希望別人用一百天,就來評斷我個人執政的成敗。」這是前總統蔡英文2016年上任將滿100天時,曾經公開對媒體說過的話;如今八年過去,各地房價、租金屢創新高,貧富差距仍難扭轉,缺電危機越演越烈,諸多政策難題依舊無解,只是換成了「賴清德的一百天」,光從結果看,頗耐人尋味。
新總統上任已滿百日,從居住市場衍生的各種亂象仍是進行式,《住展雜誌》在與產官學各界展開一系列對談後,發現當下至少存在十枚來自蔡英文時期,如今總統賴清德卻不得不處理的「炸彈」,其中,最教民眾有感的,近期首推「新青安之亂」與「銀行限貸現象」。
新青安引爆貪婪 房市淪賭盤
蔡政府2023年八月推出「新青安貸款政策」,宣稱要替年輕人購屋推一把,沒想到卻淪為「炒房兇手」,全台房價失控狂飆,後續政策還越打越高。
賴清德為挽回失控局面,上任至今陸續祭出第六波信用管制、新青安切結書、嚴懲違規戶,甚至是破天荒拋出「不動產貸款總量管制」等措施,無奈亂象依舊連環爆,面對早已千瘡百孔的市場,不禁令人想問「還有挽回餘地嗎?」
「新青安政策本身沒有錯,但錯在時機不對。」前淡江大學產經系副教授莊孟翰苦笑說道。自新青安推行後,讓全台本就居高不下的房價,可說是直接熱到失控,今年上半年六都買賣移轉棟數年增率皆暴增逾20%,其中台南市、高雄市年增率更來到40%左右的誇張數字;根據本刊調查,無論建案在山邊、海邊,都造成民眾一窩蜂搶購,幾乎「無處不熱賣」。
更嚴重的是,當市場供不應求,民眾開始陷入FOMO(錯失恐慌症)情緒,導致各種追價心態產生,房價漲勢也日益猖狂。根據實價登錄揭露,新青安政策上路後,短短九個月內,本就不在低點的新竹房價飆漲10%,桃園漲7.4%,台南6.1%,其餘都會區漲幅也都在5%以上。
進一步分析市場亂象,還可發現,新青安竟創造台灣史上難得一見的「全民瘋搶低總價小宅」景況。許多未必有自住需求的「房市小白」,只因進場門檻降低,就出現「買房很容易」的嚴重幻想,更產生台灣房市只漲不跌假象,於是打定主意,等三、五年的寬限期或交屋期限一到,就獲利了結,藉此大賺一筆。
但市場真是如此嗎?恐怕不然。無論是當下購買中古屋、順利取得貸款,還是入手預售屋的民眾,若自身僅具備寬限期、預售階段的還款或付款能力,勢必得承擔期限內房市發生反轉的風險。甚至,部分購買預售屋,將資金槓桿極大化的民眾,很可能存在「幾年後交屋潮,政府還會續推新青安」的先入為主觀念,種種思維,無疑是把房市當作賭盤,在賭一個不確定的未來。
蔡英文卸任前一年推出的新青安,從結果論是好心做壞事,而背後根源在於當初政策評估未考量當前的高通膨環境,市場對於財富縮水的「情緒面風險」,才導致一些勉強能負擔低自備款、頭期款的小資族,即便當下未有迫切自住需求,產生「與其把錢放銀行等縮水,不如投資房地產」的跟風心態,等同政策助攻,引人入罪。 (相關報導: 都更危老是炒房幫凶?參與重建誰能一坪換一坪?專家精算:建商成本在這裡 | 更多文章 )
「選在房價接近天花板的時候,推出新青安就是錯了,不對的政策就要馬上改過來,否則三、四年後交屋高峰期到了,很可能還會出現更大問題。」莊孟翰提醒,未來這一波順著新青安倉促上車的民眾,一旦房市出現反轉,或者區域小宅累積供給過大,脫手不易時,風險承受能力堪慮。
銀行被迫鬧錢荒 首購、銀髮中槍
「新青安」野火燒不盡,面對失控的高房價,賴政府一上任,就陸續祭出第六波信用管制、簽訂禁止轉租切結書、嚴懲違規戶等措施,不料,政府還在忙著灑水救火,一顆藏在新青安底下的未爆彈竟被提前引爆──銀行大鬧錢荒。
財政部統計,自2023年八月至今年七月底,新青安撥貸戶數共7萬3,100戶、金額約5,472.3億元,尤其今年六月開始,央行調高存準率一碼,讓各商業銀行本就快速飆升的房貸餘額提前來到滿水位,警報聲大響,甚至爆發史上最嚴峻的「銀行自主限貸」現象,如今市場已傳出自住、首購民眾紛紛受到波及,如今情況瀕臨失控邊緣。
南部一名七月剛與屋主簽約,打算購入30年華廈的自住民眾劉小姐,向本刊大吐苦水:「我在北部工作,家人一起準備頭期款,想在老家買下這個房子,是希望把租屋的奶奶接來一起住。簽約當下,銀行評估貸款還一切正常,沒想到八月就接到通知無法放貸,後來問了很多家銀行,都說沒有額度,如果一直下去,我可能就要因為違約被沒收訂金了,現在不知道該怎麼辦才好。」
劉小姐的案例恐怕還只是冰山一角,《住展雜誌》調查發現,部分銀行因應房貸滿水位,除直接拒貸外,也會拉高利率試圖「逼退」購屋民眾,但最令人意外的是,現在就連承作「以房養老」的銀行也傳出拉高利率的現象,等同銀髮族掃到颱風尾,不少人原本安養老年的計畫因此生變;一般購屋民眾排隊申貸更是常態,還有銀行直接宣布停止收件,待明年才會重啟。
屋漏偏逢連夜雨,銀行關緊資金水龍頭,偏偏2020年至2022年,全台住宅共核發51萬戶建照,預計今年將陸續出現超大量體交屋潮,如今碰上銀行限貸,勢必有不少房貸族將面臨申貸卡關。眼看交屋在即,若銀行仍無法如期撥款,這些早在新青安政策之前就購屋的民眾,恐怕被迫違約,若狀況未能緩解,本刊推估,最快未來幾個月內,類似違約案件量將會暴增。
缺乏配套的新青安政策不只引出人性貪婪,還衍生出一系列因房價失控所導致的外溢效應。高房價本就難解,如今要抑制失速上漲亂象,又要避免「錯殺」首購、自住民眾,如何在公平與正義之間找到平衡點,賴政府當前立場堪稱兩難,這也是蔡英文留給賴清德的最大難題。
租屋黑市打不動 政策立場矛盾
讓民眾有感的居住問題除了高房價,就是租屋市場的穩定性。蔡英文2016年也針對租屋市場提出願景,「我主張制定『不動產租賃條例』,並鼓勵發展租屋管理事業,讓房東輕鬆出租、房客安心入住。這是新國會上任後,馬上可以處理的工作。」
2017年,蔡政府將條例修改為《租賃住宅市場發展及管理條例》,附帶決議「要求揭露租屋市場資訊」,希望擊潰台灣長年未解的租屋黑市,讓逃漏稅房東一一浮出檯面,不過修法時雖喊得浩浩蕩蕩,後續執行卻是雷聲大雨點小──直到六年後、蔡英文即將卸任前,才將占全台租屋市場不到2%的「包租業轉租契約」納入實價登錄。 (相關報導: 都更危老是炒房幫凶?參與重建誰能一坪換一坪?專家精算:建商成本在這裡 | 更多文章 )
根據內政部統計,截至今年一月,上述依法揭露資訊的包租戶數量僅2萬2723戶,相較於300萬戶的租屋市場簡直九牛一毛;上述「要求揭露租屋市場資訊」的附帶決議只好由賴清德買單,賴政府也承諾,將依照租金補貼資料,於2025年元月公布區域租屋市場行情。
賴清德的挑戰在於,蔡政府改革租屋市場的本質是向房東課稅,卻包裹著「讓房客安心入住」的糖衣,兩者根本自相矛盾,因為一旦房東稅費成本增加,必然會轉嫁到房租上;要找出具體方法前,賴政府恐怕得先釐清──究竟是要稅收,還是保障人民租屋權益?
對此,房仲公會全聯會理事長王瑞祺認為,政府不妨參考德國租金管制措施,「目前台灣租屋市場幾乎是無政府狀態,房東說了算,可學習德國,直接規定房東不可亂漲租,除非租金低於市場行情,即便如此,三年內漲幅也不得超過20%。」
租金補貼三百億 房客「越補越貴」
前述租屋改革的矛盾,在蔡政府的另一項政策上也可獲得印證。2022年租金指數正式突破2%,創下25年來最大漲幅,當年政府祭出「300億元擴大租金補貼」政策,喊出要減輕50萬戶租屋族的負擔,不過諷刺的是,自補貼上路以來,租金指數不降反升,年增率更一路狂飆,至今年七月已突破2.5%,呈現連續30個月上漲的態勢,一口氣刷新1981年以來的歷史紀錄。
事實上,根據立法院預算中心資料顯示,該政策上路一年,也僅收到24萬9578件申請,對比國內300萬戶的租屋市場,執行率可說是極低。「如果要申請租屋補助,我就得報稅,那就必須漲房租喔。」就是這略帶威脅的交換條件,讓政府的補貼發不出去,細究內政部統計也能發現,全國有95.3%的租客曾遭遇租屋糾紛,其中超過一半正是被房東拒絕申請租金補貼的案例。
須注意的是,即便政府強調,租金補貼無須經房東同意也可申請,但實務上,這背後得付出的代價,往往是房東以漲租「懲罰」房客;一旦有房東開始懲罰房客,周邊租屋市場的行情也常見不明就裡地跟著上漲,對整體租屋市場的影響絕對不容小覷。
黑市房東習慣性逃漏稅,讓政府的補貼政策治標不治本,甚至還讓美意變成一枚炸彈。財經學者章定煊認為,若政府持續撒錢補貼,台灣最終可能步入美國後塵,「補貼速度根本追不上房東漲價的速度,就會演變成很沉重的財務負擔,最後還是得由全民買單。」
對此,章定煊建議,在執行租金補貼同時,必須要有上漲限制的政策輔助,否則政府的美意起不了作用,租金反而越墊越高,加重人民負擔,「還有一項關鍵,就是政府到底能不能揪出隱藏的黑市。」
租屋黑市資訊不透明,又被綁上租金補貼炸彈,使租金市場行情不斷上升,如今賴政府選擇加碼租金補貼至75萬戶,即便新增「租屋糾紛法律扶助」方案,能否有效拆彈仍是未知數。
社宅KPI拚趕工 地方釀民怨
要消弭租屋市場亂象,社會住宅或許是其中一種解方。蔡英文2016年也喊出「居住正義三支箭」,其中最關鍵的指標,就是要在八年內蓋成20萬戶社會住宅,於是在2017年訂定「租賃專法」,2018年成立國家住宅及都市更新中心推動興建,最後兩年更全速趕工KPI,看似風風火火,沒想到卻也引發民間不小反彈。 (相關報導: 都更危老是炒房幫凶?參與重建誰能一坪換一坪?專家精算:建商成本在這裡 | 更多文章 )
「淡水最缺的是聯外交通,不是社宅。」新北市議員陳偉杰氣憤批評,政府為求讓政策達標,加碼蓋社宅,但卻不管塞車問題加劇,更未評估區域生活機能是否跟得上。
「鶯歌最大的籃球場,才剛花300萬元整修完成,卻臨時被通知全面拆除,要改建成380戶的社宅。」在地議員急得跳腳,怒轟運動場地硬改成社宅,壓縮在地居民運動權利。
關於政府未評估環境便「硬蓋」社宅的抗議聲浪此起彼落,面對這些爛攤子,賴清德又該如何收拾?事實上,民間反彈聲浪多在質疑「犧牲居住環境換取冰冷數字」的做法並不洽當,尤其攸關一地交通,若因強推社宅發生堵塞,後續引發的民怨恐怕還會更大。
對此,章定煊點出社宅政策最矛盾之處,「國家明明一直都有土地拿來標售,但社宅進度卻落後一大截,甚至為了蓋社宅,還搶走本該屬於當地居民的活動空間。」他說。
攤開內政部統計,光是近五年,全國公開標售的區段徵收總金額就高達1691億元,面積更超過37.6萬坪,也因此引發外界質疑「政府帶頭炒地皮」的言論。
對此,賴清德似乎有所察覺,於是在上任喊出新建十三萬戶社宅的同時,就對各地方政府展開呼籲,強調往後開發區整體規劃,都應優先讓出用於興建社會住宅;即便如此,未來若想真正落實,恐怕還是得靠地方政府配合,那又將是另一難題。
社宅申請規定模糊 後續爭議漫天飛
正因社宅數量不足,未能覆蓋相應的租屋市場,蔡政府於2017年修正《內政部興辦社會住宅出租辦法》,一般戶最長只能住6年,經濟或社會弱勢身分者可延長至12年,當初,為提高弱勢族群的中籤率,部分縣市開放「可複選身分別」,不料卻因此埋下另一枚未爆彈。
以第一批租約到期的林口世大運社宅為例,一般戶預計在今年十月搬離,看似合理,其中卻包含許多當初為提高中籤率,將「身分別全選」,最後以一般戶身分入住的「弱勢族群」,如今因無法轉換身分別,即將被迫搬離;類似陳情漫天飛,若不更正模糊不清的申請條件,隨著未來社宅越蓋越多,相關爭議恐怕一發不可收拾。
八年房價漲九成 產業政策成幫凶
無論是租屋,還是社宅需求,背後全指向民眾買不起房的問題,然而,新青安政策似乎只能解釋近來房市暴衝的現象,卻非房價長期上漲的元凶。
觀察內政部房價負擔能力指標,蔡英文上任的2016年第三季,房價尚屬「合理負擔」的縣市還有六個,包括雲林縣、台東縣、屏東縣、嘉義縣市、基隆市,不過到了2024年的第一季,合理負擔縣市僅剩下基隆市;進一步攤開過去八年的國泰房價指數,全台房價漲幅更高達94%,等同宣布民眾購屋能力八年後腰斬。若細究背後原因,恐怕與國內游資逐年增加脫不了干係。
2016年,蔡英文首度執政,當時國內超額儲蓄僅2.54兆元,到了2020年首度達到3兆元,至於賴清德剛接手的2024年,根據行政院主計總處最新預測,超額儲蓄已突破4兆元大關,來到4.21兆元的歷史新高,超額儲蓄率也上修至16.7%,對照2023年德國的6%、日本3.3%、中國1.5%、南韓1.3%,以及美國的−4.2%,這數字絕對驚人。 (相關報導: 都更危老是炒房幫凶?參與重建誰能一坪換一坪?專家精算:建商成本在這裡 | 更多文章 )
超額儲蓄過高,代表國內的儲蓄總額在扣掉興建廠房、買設備等實質投資後,在市場閒置的資金過剩。「錢多為患,就很容易助長市場的投機炒作。」莊孟翰指出,熱錢早已流入房、股兩市,造就出來的過熱景象前所未見,至今還看不到政府祭出能夠有效遏止的良方。
房市亂象的上一層問題,是游資過剩,而進一步溯源,會發現背後其實是國內產業政策不明,資金缺乏投資標的的國安級別問題。政大金融系教授殷乃平認為,台灣的銀行業,在金管會、央行管理下,過於保守,導致銀行尋找投資標的多青睞高科技產業,對傳統產業敬而遠之,「一般傳產業出口沒有競爭力,體質越來越不好,台灣的產業發展當然會不均、失衡。」
「未來,各國需求晶片最終將回到自己國內生產,到時台灣的晶片出口減少,整體產業結構發展恐怕會受到影響。」殷乃平提醒,台灣不能只看高科技產業好,就一昧追捧,應該從全面考量,不再標榜一枝獨秀,「目前相關國策會議上,似乎還沒有從長遠角度來看台灣未來產業結構發展的問題,比較可惜。」
與產業政策一樣不均的,還有貧富差距。台灣超額儲蓄率堪稱全球頂尖,可惜這些市場氾濫的熱錢只屬於少數人,並非人人好過。根據主計總處最新公布的家庭財富報告,最富裕的20%家庭財富為新台幣5133萬元,財富資產最少的20%家庭,平均每戶僅有77萬元;兩族群差距高達66.9倍。
國人收入分配不均,負債卻是全民無差別買單。截至今年五月十日,蔡政府卸任前的中央政府債務未償餘額6兆4128億元,就意味著每位民眾平均負債27.4萬元,史上最高。
未來,賴政府推動稅制改革的挑戰,勢必得先了解貧富差距的真實樣貌,透過拉長時間軸方式讓高所得者多繳稅,用於國家級實質投資,藉此帶動中低所得者的薪資水平提升,而非一昧給予各種補貼;現行的補貼政策、優惠待遇等,不但無法對症下藥,甚至可能加重國家財政負擔。
缺電危機未解 企業出走風險大增
民眾薪水不漲,支出卻持續增加。根據主計總處統計,今年七月的房租指數來到106.5的歷史新高,其中,又以電費的5.21%漲幅居冠,這讓不少民眾開始擔憂,蔡英文執政時期的「非核家園」能源政策主軸,各種後遺症是否又要全民買單?
中央大學管理講座教授梁啟源認為,蔡政府對於台灣電力需求成長速度的預測相對保守,卻過度樂觀地看待供電,才導致規劃出現「減少核電、降低備轉容量率至5%,供電依然充足」的結論;但事實是,這種額度緊縮的情況,一旦遇上多日陰雨、缺乏光電這類「綠電供電不穩」的問題時,就可能引發缺電。
尤其是台灣產業結構與AI、半導體等高耗能產業息息相關,根據經濟部能源署日前公布的全國電力資源供需報告,相關產業用電量在短短五年內恐增加8倍,2028年將達224萬瓩,在考量國內供電狀況後,國內供電壓力高峰推估就落在2025年,然而綠電發展依舊緩慢,若核電再減少3%發電占比,電力供不應求的風險大增。
一旦台灣缺電危機未能有效化解,比停電、漲電費更嚴重的,恐怕會是產業出走潮。日前,台電針對位處桃園以北地區、用電需求達5MW以上的資料中心已不再核准供電,若長久如此下去,恐影響國際企業對我國的投資意願。 (相關報導: 都更危老是炒房幫凶?參與重建誰能一坪換一坪?專家精算:建商成本在這裡 | 更多文章 )
更甚者,若這些AI、半導體等高耗電產業,在評估全球各地的投資環境時,發現台灣供電不足以支撐企業所需,就會認定無法進駐,造成我國喪失企業可以帶來的諸多產業紅利,甚至引發國內企業出走,這對賴清德來說,絕對是刻不容緩的挑戰。
綠電實務狀況多 堅不調整拖八年
蔡英文任內留下不少缺電危機相關的難題,其中,賴清德要解的第一道題,恐怕就是綠電。蔡政府大力推動「以綠代核」,打算藉由發展綠電建設、逐年增加再生能源,作為填補廢核後產生供電缺口的替代方案,因此對外拉高再生能源占比,宣稱要在2025年達到綠電占總發電量20%的目標。
不過,綠電發展截至去年,發電量占比仍低於10%,對照原先目標已嚴重落後,政府也因此一再改口達成時間,目前已延後約一年;至於再生能源開發進度如此緩慢的原因,主要是當初未考量到如太陽光電對土地面積的高需求,導致山坡地樹木遭砍伐,或者建於澎湖的風力發電廠有後續輸電等問題。
其他能源的開發過程也是如此,以發電量最多的高雄、台中為例,需要較大的港口與天然氣接收站,才能進行燃氣發電,然而,這些相關建設推動過程中,都伴隨爭議,導致預計完工時程不斷延後。
這些障礙蔡政府並非狀況外,但對外彷彿只是遭遇短期瓶頸,未第一時間調整綠電占比目標,即便最後確定短期難以達標,任期也即將屆滿,徒留給下一任總統接招。
走過蔡政府八年,能源政策一直是各界關注、思辨議題,即便不撕「非核標籤」,賴清德或可順著過去不同專家學者的多次建言,重新思考更務實的方向,比方修訂《核管法》,使核電延役有「法」可循,順勢支持穩健減核;隨著朝野的認知差異縮小,後續跨部會的修法與執行也可望加速,如此才有助台灣經濟成長與能源發展。
學術理論當道 減碳政策淪空談
除了面對供電方面的困難,蔡政府的能源政策也留下另一難題,就是2050年淨零碳排的可行性;就在蔡英文卸任前一個月,前中研院長李遠哲直接批評:「政府講的話很多都在騙人,2050年要達到淨零碳排目標,這是不可能。」
李遠哲曾是蔡英文聘請的總統府資政,過去數度批評蔡政府的淨零碳排政策,後因蔡英文一句「2024後不是我的事」令他感到失望,也未獲續聘;賴清德上任後,邀請李遠哲擔任氣候變遷對策委員會顧問,也為接下來的淨零碳排政策改革埋下伏筆。
根據最新氣候變遷績效指標數據,台灣在世界各國的排名屬於後段班,近兩年全是倒數第七名。減碳的實際作為,尚需各方配合才有助推動,不過蔡政府在國際間紛紛提出碳稅機制的情況下,卻宣布企業排碳需要付費的概念,更直接點名高碳排企業,告知未來將收取碳費。
也因為蔡政府採取與國際市場「收取碳稅」背道而馳的「開徵碳費」,被企業視為成本之一,偏偏費率公布時間一再延宕,至今仍無結果,成了許多企業經營上的最大不可控風險之一,搞得人心惶惶,這也導致企業觀望。
然而,企業觀望實屬不智,因為包含建材產業在內,若不及早因應,依照現行制度,一旦明年碳費開徵,國內企業也會因為生產成本增加,影響到後續產品的利潤或價格;尤其隨著環保意識逐漸高漲,減碳腳步一旦加快,國內企業的減碳成本越墊越高,屆時恐怕不利國際競爭,甚至落入被供應鏈淘汰的窘境。
「台灣減碳進度停滯,主因是當時制定政策的智庫多以學術理論出發,並未考量企業經營風險,思考解決方法,導致政策與實務偏離。」禾豐碳中和總監薛新祐指出,政府應設法協助企業,在減碳的同時還能夠降低成本,甚至因此獲利。
眼下,賴清德最大課題,是如何調整減碳政策,加速與國際接軌,比方若能完善碳排資料庫,對內或可試算相對可行的碳定價,對外也符合碳關稅標準,輔以大力向企業宣導正確減碳觀念,避免企業主以錯誤思維看待碳權,導致碳權造假,淪為漂綠等情況發生。
本文獲授權轉載自住展房屋網,未經同意不得轉載。
撰文/羊羽、朱福山、王奕淳、翁嘉妤 (相關報導: 都更危老是炒房幫凶?參與重建誰能一坪換一坪?專家精算:建商成本在這裡 | 更多文章 )
責任編輯/周岐原