為了兌現總統蔡英文「8年20萬戶社會住宅」的政見,內政部最近成立了行政法人「國家住宅及都市更新中心」,不過,10萬戶社會住宅的興建成本高達3000億元,即便是內政部的都更基金、住宅基金與新市鎮基金,額度也只有700多億元,縣市政府勢必得舉債興建社會住宅。為了讓縣市政府排除《公債法》舉債上限,內政部方面已經取得財政部「讓步」,同意社會住宅的1500億舉債列入「自償性負債」。以目前社會住宅租金,標榜比市價便宜2成情況下,社會住宅舉債如何能做到「自償」,頗令人關切。
台灣只租不售的「社會住宅」政策長期以來疏於推動,導致台灣青年陷入「不婚、不生」的惡性循環。由於住宅政策必須透過地方政府執行,台灣22個縣市政府過去幾年,除了台北等少數直轄市財政尚屬餘裕之外,絕大多數縣市政府只能靠出售公有地改善財政,根本無力推動「只租不售」的社會住宅政策。
除了營建經費 社會住宅土地成本還需9680億元
由於內政部的「住宅基金」帳面上金額僅118億元,若要興建10萬戶社會住宅,必須向銀行借款3000億元,中央住宅基金未來8年的利息補貼金額高達307億元。根據《自由時報》報導,上述利息補貼若全由該基金支應,該基金將於5年後破產。
然而,上述報導僅將「營建經費」納入計算,根據內政部資料,8年內興建12萬戶社會住宅,若以每坪10萬元、每戶25坪估算,營建經費3000億元,連同400公頃土地成本,以每坪80萬元估算,土地成本共9680億元。社會住宅政策,不僅對中央來說是一項財政負擔,對於地方政府而言,負擔更是沉重。
社會住宅舉債列為自償性債務
為了讓社會住宅政策,不會因為觸碰《公債法》舉債上限而停擺,內政部與財政部協調後,以3000億元營造經費,「100%採取長期融資攤還」,公有土地採長期租用方式,讓未來8年中央政府編列預算控制在73億元,並且以「30年內編列550億元,補助非自償性缺口」方式,將社會住宅的財務負擔,平均分攤到未來30年。
最關鍵的,還是在於地方政府未來4年,為興建社會住宅所舉借之1500億元,可以視為「自償性債務」,全部不必納入《公債法》之法定債務餘額。
縣市政府舉債 政府擔保提供低利貸款
社會住宅舉債列入「自償性債務」,早在台北市長柯文哲競選期間,當時的核心幕僚張景森就已發想。當時,國民黨市長候選人連勝文質疑柯文哲「4年2萬戶」政見無法兌現,張景森隨即回應,請連勝文「去讀一讀《公共債務法》第5條規定」,有特定財源、收入來源的自償性債務是不列入政府舉債上限裡。
事實上,縣市政府興建社會住宅舉債,不僅不必納入負債餘額,即便是利息費用,也在內政部「擔保」下壓低,在內政部次長花敬群的主政下,內政部與台銀等公股行庫,合組了社會住宅融資平台,提供縣市政府低利貸款。
然而,地方政府向銀行舉債,完工後「只租不售」的社會住宅到底有多高的「自償性」?即便是在租屋需求最高的台北市,財政局的「公共債務審議委員會」都對市府提出的自償率有高度質疑。
去年5月,台北市「公共債務審議委員會」審查都發局「住宅基金」的公共住宅興建計畫,當時外部審查委員周慧瑜就對北市府提出的社會住宅出租率95%假設,以及租金設定為市價的85%,是否符合出租族群負擔能力有所質疑。不過,都發局官員則是以興隆社宅為例,強調95%的承租率不會有問題。
避免財政失控 財政部堅持舉債須由外部機制把關
據了解,內政部雖然希望地方政府的社會住宅舉債全數納入「自償性債務」,但財政部方面為了避免地方政府失控,仍然堅持各縣市住宅基金相關舉債必須由「公共債務審議委員會」把關。
財政部官員表示,內政部社會住宅融資平台的概念很好,把縣市政府融資需求,由內政部住宅基金統籌向銀行團舉債,避免縣市政府個別舉債,利率負擔不同。不過,「財政部有提醒內政部,住宅基金債務是否為『自償性債務』,一定要透過公債委員會審議,要有外部監督機制把關。」 (相關報導: 別相信選舉支票!你以為地方政府負債減少了,其實還有更多債務藏在這裡... | 更多文章 )
財政部官員強調,社會住宅舉債即便列入「自償性債務」,依據《公共債務審議委員會審議規則》,如果社會住宅完工後,實際的入住率不如預期,導致租金收入短絀,基於假設事實改變,縣市政府就必須重新提報「公共債務審議委員會」,將喪失自償能力部分,列入地方政府法定債務。