2014年4月以來,(中國)從中央到地方都相繼出臺了一系列房地產市場救市措施,儘管近期市場成交也趨於活躍,但這並未能改變房價已連續7個月下跌的現實。(中國)國家統計局於12月18日公佈了《2014年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,資料顯示全國70個大中城市在售一手房中,與上月相比,價格下降的城市有67個,持平的城市有3個;與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有68個,上漲的城市有2個。
如果說價格還不能反映市場的變動,那麼銷售量的變化則更加劇烈。2014年1-11月份,商品房銷售面積101717萬平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份擴大0.4個百分點。其中,住宅銷售面積下降10.0%,商品房銷售額64481億元,下降7.8%。在這個市場節點,很多人還在持觀望態度,認為隨著政策面的改善,房地產市場還會大有作為。不過我的朋友艾經緯則以翔實的資料指出,中國房市的大衰退可能正在面臨。他的主要依據是,中國購房適齡人口達到峰值。
在《房市大衰退:33年房市變遷大推演》一書中,艾經緯指出,「就房地產市場而言,人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點」。具體的論證是這樣的,能夠購買房子的適齡人群——主要是15歲-64歲的勞動年齡人口,他們在2012年就已經到達頂峰,現在已經開始負增長,這是2010年第六次人口普查顯示的資料。該資料同時顯示,25-49歲的購房適齡人口在2010年約為5.47億人,在2015年會達到5.68億人口峰值,但從2018年開始加速下滑,到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。由於城鎮購房適齡人口減少,這意味著房地產的總需求減少,在總供給不變的情況下如果需求減少自然會引起價格下降。
事實上,適齡購房人群變化會引發房地產市場變遷這個觀點並非新穎,早在2013年,中金公司房地產研究員寧靜鞭就曾經做過類似判斷。不過寧靜鞭與艾經緯不同的是,他並不認為房地產市場會出現艾經緯所說的「衰退格局」,而是說「中國房地產市場將出現結構性差異,即一二線城市依然具備強大需求吸附力,三線城市由於人口不斷遷徙,本地需求將逐步飽和」,這就是通常所說的樓市結構分化。
那麼,中國樓市到底是結構分化還是大衰退?在下這個判斷之間,我們不妨先看看其他國家或者地區。
先是香港。根據香港特區統計處於2012年2月公佈的2011年人口普查結果,截至2011年6月底,香港人口年齡中位數由2001年的36.7歲升至2011年的41.7歲,換句話說,香港的老齡化越來越嚴重,那麼,這麼嚴重的老齡化有沒有帶來房價的衰退呢?從統計資料來看,根本就看不出有"衰退"的趨勢。當然,讀者也許會反駁,香港的證明力實在太弱了,因為它只是一個城市,並不能夠證明內地今後也會如此。同時還需要指出的是,儘管香港的人口結構越來越老齡化,但勞動人口則是由2001年的343萬增加到2011年的370萬。既然勞動力人口在增加,那麼香港的例子就更加不具有說服力了。
好,既然香港不具備說服力,那我們看另外一個地方,俄羅斯。自從蘇聯解體之後,俄羅斯的人口一直在減少,1991年人口為148,689,000人,到2014年1月則為143,700,000人。在這段時間,俄羅斯的人口老齡化愈發嚴重。但是俄羅斯的房地產並未因此而陷入所謂的衰退,在莫斯科和聖彼德堡這樣的大城市房價一直在持續上漲。2013年有媒體報導,莫斯科平均房價在1991年蘇聯解體之後的20年裡上漲了77倍,一套使用面積66平米左右的單元房,總價從5000美元漲至39萬美元。如果以美元計價,1991年前後,莫斯科的平均房價為每平方米75美元,2011年底約為5902美元(2013年5月的均價是5300美元)。莫斯科的房價,大概是柏林的兩倍。
為什麼總人口下降還會導致房價上漲?這聽起來似乎有點不可思議,但現實就是如此。主要原因是,原本分佈於遠東和西伯利亞地區的俄羅斯人大批向西流動。據統計,在最近10年時間裡,北極地區人口下降了40%以上,西伯利亞地區已有1.1萬個村莊和290個城市消失。這些人都到哪裡去了?到了歐洲,集中在莫斯科和聖彼德堡等幾個城市。莫斯科以2510平方公里的面積,支撐起了全國總人口的10%,達到1150萬。而聖彼德堡則以1439平方公里的面積擁有超過500萬人口。
那麼,中國今後到底是像俄羅斯還是像日本或者德國?在我看來,更大的可能是像俄羅斯,而不是日本、德國。我們不妨以前段時間媒體報導的東北社保危機為例。東三省的養老金為何會入不敷出?很重要一個原因就是人口在減少。那麼,這些人到哪裡去了?到了更適合居住和就業的東南部地區,還有像北上廣深等一線城市。當地城市因為有著巨額的人口流入,同時伴隨著嚴格的耕地保護舉措,這些城市的房地產價格很難有暴跌的空間。
事實上,從今年開始,很多房地產開發商已經注意到了這個現象。重回一線城市已經成為主流。就在2014年12月24日,上海直面黃浦江的32號純住宅地塊以一個震撼全場的價格——65832元/每平米的價格被格力奪下。這個價格和拍賣場面遠遠超過了市場預期,據市場人士分析,對應保本售價達到9萬每平米。
中國的房市到底更像是日本化還是俄羅斯化?大家不妨自己尋找答案。
*作者為專欄作家,上海金融與法律研究院研究員。(原文刊載騰訊大家網,責任編輯:余江波。)