宅建業開業までの流れ・手続きは下の図のとおりです。
宅建業を開業するためには、宅地建物取引士の設置は大前提となります。開業を決めたなら、まず法人形態(会社経営)で開業するか、個人経営で開業するかを決めましょう。そして、商業登記の設定、事務所の設置等を行います。
次に、宅建業を行うためには宅地建物取引業者の免許が必要となりますので、取得しなければなりません。東京都内で開業する場合は、東京都庁で申請します。
その後、東京都宅建協会のブロック事務局で入会手続を行ってください。東京都宅建協会と全宅保証協会東京本部に同時入会することになり、免許取得・入会に問題がなければ弁済業務保証金分担金を納付することで、営業保証金の供託が免除され、開業することができます。
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宅建業の開業を決意
宅建業の開業を決意したら、以下の流れに沿って準備を整えていきましょう!
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宅地建物取引士の設置
宅建業法では、宅建業を営む場合、営業を行う本店事務所、支店事務所などの拠点ごとに一定数以上の専任の宅地建物取引士の設置を義務付けています。事務所については、事務の補助などの人も含めて少なくとも業務に従事する者の5人に1人以上の専任の宅地建物取引士を設置するよう義務付けています。
宅地建物取引士については、下記のページもご参照ください。
一般財団法人 不動産適正取引推進機構
宅建試験(宅地建物取引士資格試験)の受験申込み・概要等
東京都住宅政策本部
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会社の設立(個人or法人)
個人でも法人でもどちらでも開業はできますが、一般的に信用性が高く、ビジネスチャンスも広がる法人形態(会社経営)で開業する方が多いようです。自身の営業プランに応じて検討してみましょう。
個人経営・法人経営の選択
個人経営のメリット・デメリット
法人経営のメリット・デメリット
「商業登記」(法人の場合)
法人経営を選んだ場合、商業登記が必要となります。会社設立・商業登記については書類が煩雑なため、司法書士に依頼することをお薦めします。宅建業は開業後、土地や建物の登記などで司法書士との関係を緊密にしておいた方がいい場合が多々考えられます。そのため、会社設立時には、今後の業務において協力関係を築ける司法書士を探すのも一つの考え方だといえます。
事務所・店舗の設置
はじめに考えなくてはならないことが、事務所にするか店舗にするかです。エンド顧客をターゲットにするのであれば当然店舗となり、人通りが多く通り掛かりの方が自然と来店するような、目抜き通りに面した1階という立地がベストとなります。但し、店舗にすると必ず店番を置かないといけないことと、賃借料が高額になることを考慮しなくてはなりません。一方、特定の人しか来客の予定がなく、事務作業がこなせればいいというのであれば店舗にする必要はなく、必要最低限の広さのところを1室借りて事務所とすれば足ります。
なお、事務所の設置については宅建業の免許を取得する関係で注意すべき点があります。一般戸建て住宅、又はマンション等の集合住宅の一室を事務所として使用すること、一つの事務所を他の法人等と共有しようとすること、仮設の建築物を事務所とすることなどは、原則として認められていません。ただし条件が整えば、設置できる可能性がありますので、平面図などをご準備の上で、担当窓口にお問い合わせ下さい。
東京都の宅地建物取引業者免許申請の窓口は、東京都 住宅政策本部 民間住宅部 不動産業課 免許担当です。
費用(コスト)
その次に考えなくてはならないのが、賃借に掛かるコストです。当初賃借するに際して必要となる敷金・礼金等と、賃借期間中ずっと支払う賃料・共益費・その他冷暖房費や駐車場代等、その貸室を借りることによって支払い続けるコストの月額合計が、自分自身で想定している計画の範囲内で収まっているかです。店舗であれば来客が見込めそうなところであるほど、高い賃料設定になっていますが、月々支払う賃借関係の費用は固定的な出費のため、絶対に無理の無い額におさえなくてはなりません。
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宅建業の免許申請
宅建業を営むには、個人・法人問わず、都道府県知事または国土交通大臣の宅建業の免許を取得しなければなりません。許可権者が都道府県知事か国土交通大臣かについては、事務所が複数ある場合にその所在地によります。
※(注記)事務所とは
東京都の宅地建物取引業者免許申請の窓口は、東京都 住宅政策本部 民間住宅部 不動産業課 免許担当です。
●くろまる東京都の宅地建物取引業者免許申請については、下記のページをご参照ください。
東京都住宅政策本部内のページ
<宅地建物取引業免許申請等の手引き>
免許申請書類作成
書類には、法定様式に書き込むものと、別途用意する添付書類があります。
申請書が完成したら、都庁の第二本庁舎、東京都住宅政策本部不動産業課の免許担当へ持参し、申請してください。 その際、東京都知事免許の場合には、手数料として3万3千円の支払いが必要になります。
免許の欠格要件
宅建業の免許を受けるには一定の要件があり、欠格事由に該当する場合は免許の申請をしても拒否されます。
免許の申請をする際には、この欠格事由に該当していないか、十分に確認をしてください。 免許を受けた後でも、欠格事由に該当することになった場合、その免許は取り消しになりますので注意してください。 |
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営業開始
全国の不動産業者の約80%にあたる約10万社、都内では約16,000社の会員が安心と安全の不動産取引の証「ハトマーク」のもとで営業しています。
弁済業務保証金分担金の納付
宅建業法上、免許日から3ヶ月以内に自社の費用負担で営業保証金1,000万円を法務局に供託し、免許権者に届け出ることが宅建業の営業開始の要件になっていますが、保証協会に入会し弁済業務保証金分担金を納付することで1,000万円の営業保証金は免除されます。
免許証交付
保証協会などへの入会、あるいは直接営業保証金の供託をして届け出たのち、免許証が交付され、営業開始となります。
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