市街地再開発事業

市街地再開発事業とは、都市再開発法に基づき、都市の中心商店街や駅前をはじめとする中心市街地内の木造家屋が密集して防災上危険な地区や、駅前広場等の公共施設の整備の遅れている地区の再整備を行うことによって、活力あふれる豊かなまちづくりを推進する事業です。

阪神・淡路大震災の復興においても、公共施設の整備、災害時における防災機能の向上、災害に強いまちづくりに大きな役割を果たしています。

市街地再開発事業の目的

明石駅前南地区第一種市街地再開発事業

市街地の、土地利用の細分化や老朽化した木造建築物の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的としています。

市街地再開発事業の概要

市街地再開発事業には第一種と第二種の2種類があり、収支の方式や施行者が異なります。また、第二種事業は公共性・緊急性が著しく高い区域において行われます。市街地再開発事業の特徴・効果は以下のとおりです。

地域の新しい活力拠点の形成
駅前広場等の公共施設や駐車場の整備
良質な都市型住宅の供給と住環境の整備
市民交流やにぎわいの創出に寄与する公益施設等の整備
個性豊かなまちの顔づくり
安全で安心できるまちづくり
地域経済への多大な波及効果
総合的な都市の成長力の増進

収支のしくみ

第一種事業「権利変換方式」
土地の高度利用によって生み出される新たな床(保留床)の処分(新しい居住者や営業者への売却等)などにより、事業費を賄います。従前建物・土地所有者等は、従前資産の評価に見合う再開発ビルの床(権利床)を受け取ります。
第二種事業「管理処分方式(用地買収方式)」
一旦施行地区内の建物・土地等を施行者が買収又は収用し、買収又は収用された者が希望すれば、その対償に代えて再開発ビルの床が与えられます。保留床処分により事業費を賄う点は第一種事業と同様です。

市街地再開発事業の制度

種別	第一種事業	第二種事業
施行区域	(1)又は(2)の区域 (1)市街地再開発促進区域内の土地の区域 (2)次の条件に該当する土地の区域高度利用地区、都市再生特別地区、特定用途誘導地区、特定地区計画等の区域区域内の耐火建築物の建築面積の合計又は敷地面積の合計が全体の1/3以下である等区域内の土地の利用状況が著しく不健全土地の高度利用を図ることが都市の機能の更新に貢献する	(1)第一種事業の条件を満たす区域 (2)次のいずれかに該当する土地で0.5ha以上の区域安全上防災上支障がある建築物の数もしくは延べ面積が全体の7/10以上重要な公共施設を早急に一体的に整備する必要がある
施行者	(1)個人施行者 (2)市街地再開発組合 (3)再開発会社 (4)地方公共団体 (5)都市再生機構 (6)地方住宅供給公社	(1)再開発会社 (2)地方公共団体 (3)都市再生機構 (4)地方住宅供給公社
仕組み	[権利変換方式] 施行地区内の建築物等を全て除却し、新たにビルを建設し、従前の権利者の権利を新たに建設されるビルに対する権利に移し換える。	[管理処分方式] 施行地区内の建築物全てを除却し、新たにビルを建設するが、第一種事業とは異なり、施行者が予め地区内の土地及び建物を買収し、ビル建設後残留希望者に給付する。
交付の基礎額	公共団体施行にあっては、交付の対象となる事業に要する費用の1/3 再開発組合等事業にあっては、交付の対象となる地方公共団体の補助に要する費用の1/2
交付対象	(1)調査設計計画事業計画の作成、地盤調査、建築設計及び権利変換計画の作成 (2)土地整備建築物の除却、土地の整地、仮設店舗等の設置及び土地整備に伴い通常生ずる損失の補償 (3)共同施設整備空地等、供給処理施設その他の共同施設の整備注意:事業の内容により交付対象になるものが異なる