Vormerkung

Die Vormerkung ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsmittel und dient der dinglichen Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs, insbesondere des Anspruchs eines Grundstückskäufers gegen den Verkäufer, ihm das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB).

Die Vormerkung ermöglicht es, das Risiko bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften für die Parteien zu minimieren. Die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch verschafft dem künftigen Berechtigten eine gesicherte Rechtsposition, die ihn einerseits vor späteren Verschlechterungen schützt und ihm andererseits ermöglicht, vor Erbringung seiner Gegenleistung zu prüfen, ob sich bis zu diesem Zeitpunkt etwas ereignet hat, weswegen er seine Gegenleitung zurückbehalten kann.

Notwendigkeit und Bedeutung der Vormerkung ergeben sich daraus, dass im deutschen Recht die Verfügung über unbewegliche Sachen (Liegenschaften), also insbesondere Grundstücke, ein mehraktiger und zeitlich gestreckter Vorgang ist, auf den die Vertragsparteien nur begrenzt Einfluss haben. So geht der Verfügung selbst zunächst eine schuldrechtliche Verpflichtung voraus, die durch die Verfügung über das Grundstück bzw. ein Recht an diesem Grundstück erst erfüllt werden soll (Trennungsprinzip). Zur Wirksamkeit dieser Verfügung wiederum ist nicht nur eine dingliche Einigung der Parteien, sondern abschließend die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB), die das Grundbuchamt vornimmt. Währenddessen kann es zu Veränderungen der Rechtslage kommen, die die ursprünglich geplante Abwicklung des Geschäfts unmöglich machen. So kann beispielsweise der Inhaber eines Rechts in der Zwischenzeit nachteilige Verfügungen vorgenommen haben, auf das Recht kann im Wege der Zwangsvollstreckung zugegriffen worden sein, die Parteien können in Insolvenz gefallen sein oder die für die Verfügung versprochene Gegenleistung kann an Zahlungsunfähigkeit oder -Unwilligkeit scheitern.

Die Vormerkung verringert diese Risiken der Vertragsparteien. Hierzu wird für denjenigen, dem eine Verfügung versprochen worden ist, eine Vormerkung bewilligt und ins Grundbuch eingetragen. Mit dieser Eintragung entsteht die Vormerkung wirksam und führt dazu, dass Verfügungen und Vollstreckungsmaßnahmen ab diesem Zeitpunkt zwar noch möglich sind (keine „Grundbuchsperre"), aber im Verhältnis zu dem Gesicherten unwirksam sind (§ 883 Abs. 2 BGB). Auch eine spätere Insolvenz schadet ab diesem Zeitpunkt nicht mehr (§ 106 ). Der Inhaber der Vormerkung braucht also nur noch zu prüfen, ob es bis zu diesem Zeitpunkt zu vertragswidrigen Verfügungen gekommen ist, und kann, so das nicht der Fall ist, seine Gegenleistung ohne Risiko erbringen. Ist die Gegenleistung erbracht, kann wiederum die versprochene Verfügung ohne Risiko vorgenommen werden.

Beispielsweise besteht beim Erwerb eines Grundstücks für den Käufer das Risiko, im Falle der Vorleistung seinen Kaufpreis zu verlieren, ohne dass ihm das Grundstück wie versprochen übereignet wird, weil der Verkäufer es stattdessen an einen anderen Interessenten veräußert, es abredewidrig mit Grundpfandrechten belastet, es zur Insolvenzeröffnung oder Zwangsversteigerung kommt. Denn die schuldrechtliche Verpflichtung zur Übereignung an den Käufer hindert den Verkäufer nicht, über das Grundstück noch zugunsten eines Dritten zu verfügen. Ebenso können Dritte noch in das Grundstück zwangsvollstrecken. Dadurch würde die Vertragserfüllung gegenüber dem Käufer unmöglich (§ 275 BGB). Diesem bliebe nur ein Anspruch auf Schadensersatz. Würde umgekehrt der Verkäufer vorleisten und zuerst das Grundstück übereignen, besteht für ihn das Risiko, sein Grundeigentum zu verlieren, ohne dass der Erwerber den versprochenen Kaufpreis entrichtet. Hier bietet sich die Nutzung der Vormerkung (dann sog. „Auflassungsvormerkung" oder „Erwerbsvormerkung") an: Nach Eintragung der Vormerkung kann der Käufer durch Einsicht ins Grundbuch überprüfen, ob es bis zu diesem Zeitpunkt zu nachteiligen Verfügungen gekommen ist. Ist dies nicht der Fall, kann er unbesorgt den Kaufpreis entrichten, weil spätere Verfügungen ihm gegenüber unwirksam wären. Nach Eingang des Kaufpreises können dann Auflassung und Eintragung des Eigentumserwebs vorgenommen werden, sodass das Eigentum am Grundstück übergeht.

Über die Rechtsnatur der Vormerkung herrscht in der Rechtswissenschaft Streit. Nach überwiegender Meinung ist sie kein beschränktes dingliches Recht, weil sie nicht den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks oder den Inhaber eines sonstigen Rechts am Grundstück berechtigt oder verpflichtet, sondern nur die Parteien des vorgemerkten Anspruchs. Sie ist aber auch kein obligatorisches Recht, weil sie infolge der Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers auch gegen Dritte wirkt. Die Vormerkung wird daher ganz überwiegend als Sicherungsmittel eigener Art („sui generis") eingestuft.^[1]

Die Vormerkung dient der Sicherung eines Anspruchs. Der Bestand und der Umfang der Vormerkung hängen deshalb von dem Bestand des gesicherten Anspruchs ab (strenge Akzessorietät der Vormerkung).

Erforderlich ist insbesondere, das der der Vormerkung zugrundeliegende Grundstückskaufvertrag formwirksam geschlossen wurde, also alle wesentlichen Vertragselemente notariell beurkundet worden sind.^{[2] [3]}

Weiterhin bedarf die Vormerkung der Bewilligung. Diese ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und kann gegenüber dem Käufer oder dem Grundbuchamt abgegeben werden. Zumeist wird sie in den Kaufvertrag mit aufgenommen. Erklärt der Verkäufer die Einwilligung nicht freiwillig, kann sie durch eine einstweilige Verfügung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, erzwungen werden (§ 885 BGB, § 942 Abs. 2 ZPO).

Schließlich muss die Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt in der 2. Abteilung.

Erforderlich sind ein Antrag (§ 13 GBO) und die formgerechte Bewilligung des Verkäufers (§§ 19, 29 GBO), soweit sie nicht durch die einstweilige Verfügung ersetzt wird (§§ 941 ZPO, 38 GBO) sowie die Voreintragung des Verkäufers (§ 39 GBO).

Mit der Eintragung wird die Vormerkung wirksam, die Eintragung wirkt konstitutiv (§ 892 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB).

Die Bewilligung ist eine Verfügung gem. § 893 Fall 2 BGB. Geschützt ist daher der gute Glaube an die Berechtigung des Bewilligenden (§ 892 BGB).^[4] Auch bei fehlender Verfügungsbefugnis ist die Bewilligung daher wirksam, es sei denn, dass der Käufer die fehlende Befugnis kannte.^[5]

Der redliche Erwerb einer im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungenen Vormerkung ist hingegen nicht möglich, da es am rechtsgeschäftlichen Erwerb fehlt, den § 892 BGB voraussetzt.^[6]

Eine eventuelle Verfügungsbeschränkung, die den guten Glauben zerstören könnte, muss zu ihrer Wirksamkeit aus dem Grundbuch ersichtlich sein (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Rang eines Rechts, das im Grundbuch eingetragen wird, beurteilt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung (§ 879 BGB). Gem. § 17 GBO darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen. Ist eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, so wirkt die spätere Eintragung als Eigentümer zurück auf den Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung (§ 883 Abs. 3 BGB).

Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, ist nach § 883 Abs. 2 S. 1 BGB „insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde" (relative Unwirksamkeit). Ob und inwieweit die Verfügung den gesicherten Anspruch vereitelt oder beeinträchtigt, bestimmt sich nach dem Inhalt der Forderung.

Gegenüber dem aus der Vormerkung berechtigten Grundstückskäufer ist daher insbesondere eine auf weitere Übereignung des Grundstücks gerichtete Verfügung unwirksam. Der Verkäufer kann dem durch Eintragung gesicherten Vormerkungsberechtigten deshalb weiterhin das Eigentum am Grundstück verschaffen.

Die weitere Verfügung ist dagegen gegenüber jedem Dritten wirksam und wird vom Grundbuchamt eingetragen, auch wenn sie gegen die Vormerkung verstößt. Es tritt keine sog. Grundbuchsperre ein. Der Vormerkungsberechtigte kann jedoch von dem Dritten die Zustimmung zur Löschung dieser Eintragung verlangen (§ 888 BGB).^[7] Das gilt auch gegenüber Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, etwa gegenüber dem Gläubiger einer Zwangshypothek oder gegenüber Verfügungen eines Insolvenzverwalters (§ 883 Abs. 2 Satz 2, § 888 Abs. 1 BGB).

Die Vormerkung erlischt mit der Eintragung des gesicherten Rechts, wenn also der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird oder mit ihrer Löschung. Der von der Vormerkung betroffene Verkäufer hat einen Anspruch auf Löschung, wenn dem gesicherten Anspruch eine dauernde Einrede entgegensteht (§ 886 BGB), etwa wenn der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gem. § 196 BGB verjährt ist oder wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt (Einrede des nicht erfüllten Vertrags).

Die Vormerkung erlischt wegen der strengen Akzessorietät auch mit dem Erlöschen des gesicherten Anspruchs, etwa wenn der Grundstückskaufvertrag von dem Verkäufer wirksam angefochten wird oder er von dem Vertrag zurücktritt, ferner nach Aufhebung einer einstweiligen Verfügung (§ 936 , § 927 ZPO).

Um zu verhindern, dass der Verkäufer für den Fall, dass der Käufer nicht zahlt, auf dem Gerichtsweg die Löschung der Auflassungsvormerkung bewirken muss, enthält der notarielle Kaufvertrag oftmals eine Klausel, die für einen solchen Fall eine Löschungsbewilligung oder eine entsprechende Vollmacht des Notars vorsieht.

Die streng akzessorische Vormerkung ist an den gesicherten Anspruch gebunden. Wird der zu sichernde Anspruch abgetreten (§ 398 ff. BGB), geht die Vormerkung analog § 401 BGB mit über. Mit der Eintragung des neuen Anspruchsinhabers wird das Grundbuch insoweit berichtigt, die Eintragung wirkt in diesem Fall nicht konstitutiv.^[8]

Obwohl die Vormerkung hier ebenfalls nicht durch Rechtsgeschäft übergeht, sondern kraft Gesetzes, hält die Rechtsprechung einen gutgläubigen Erwerb - anders als bei der im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungenen Vormerkung - für möglich.^[9] Dass gesetzlicher Erwerb mit dem Schutz des guten Glaubens vereinbar ist, ergibt sich beispielsweise aus § 1155 BGB.^[10] Zudem entspricht die gesetzliche Regelung des § 401 BGB nur dem, was vernünftige Parteien für den Übergang der Vormerkung vereinbaren würden. Insofern ist die Gleichbehandlung mit dem rechtsgeschäftlichen Erwerb gerechtfertigt.

Auch in Österreich ist für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des Eigentums an einer unbeweglichen Sache die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.^[11]

Die Eintragung einer Vormerkung (Pränotation) dient dem bedingten Rechtserwerb. Die Eintragung bewirkt nur nach Erfüllung bestimmter Bedingungen (Rechtfertigung) den Erwerb des Eigentums (Einverleibung). Die Vormerkung erfolgt, wenn die zur Eintragung erforderlichen Urkunden noch nicht allen Erfordernissen entsprechen (§ 438 ABGB).

In § 432 ABGB ist für den Kaufvertrag die Ausfertigung einer beglaubigten Urkunde oder öffentlichen Urkunde, die für die Eintragung in das Grundbuch notwendig sind, gefordert. Wenn der Erwerber nicht alle Urkunden besitzt, die für die Einverleibung erforderlich sind, kann er dennoch eine bedingte Eintragung in das Grundbuch bewirken. Dadurch erhält er ein bedingtes Eigentumsrecht, das ihn ab dem Zeitpunkt des ordnungsgemäß eingereichten Vormerkungsgesuchs vor Verfügungen des Alteigentümers schützt. Sobald die noch fehlenden Urkunden beigebracht werden, gilt die bedingte Eintragung als „gerechtfertigt" und wirkt dann wie eine Einverleibung.^[12]

Nach Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrags über ein Grundstück ist zur Sicherung der bevorstehenden Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer gem. Art. 959, 961 ZGB eine vorläufige Eintragung im Grundbuch möglich. Eine derartige Vormerkung bewirkt eine "Verdinglichung obligatorischer Rechte"^[13] in dem Sinne, dass Dritte das vorgemerkte Recht gegen sich gelten lassen müssen und zerstört den guten Glauben Dritter an einen unbelasteten Eigentumserwerb nach Art. 973 ZGB. Denn die Vormerkung dokumentiert eine beschränkte Verfügungsmacht des Grundeigentümers aufgrund seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung gegenüber dem Käufer aus Art. 184 OR.^[14]

Die Anmeldungen zur Eintragung in das Grundbuch werden gem. Art. 948 ZGB nach ihrer zeitlichen Reihenfolge in ein Tagebuch eingetragen, in dem auch Datum und Uhrzeit des Eingangs festgehalten sind. Dadurch wird das Prioritätsprinzip (Rangwirkung) der Vormerkung gewahrt (Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.)

• Dorothea Assmann: Die Vormerkung (§ 883 BGB). Mohr Siebeck, 1998. ISBN 978-3161-4698-17
• Jürgen F. Baur: Die Durchsetzung einer gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung. in: Juristenzeitung (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1967, S. 437 ff. ISSN 0022-6882
• Rolf Espenhain: Der praktische Fall. Bürgerliches Recht - Die kollidierenden Vormerkungen. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1981, S. 438 ff. ISSN 0022-6939
• Gerald Görmer: Gutglaubensschutz beim Erwerb einer Auflassungsvormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1992, S. 1014 ff. ISSN 0022-6939
• Heinrich Goetzke, Norbert Habermann: Die Wirkung der gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten – BGHZ 57, 341. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1975, S. 82 ff. ISSN 0022-6939
• Reinhard Hepting: Der Gutglaubensschutz bei Vormerkungen für künftige Ansprüche. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1987, S. 865 ff. ISSN 0341-1915
• Ludwig Kempf: Zur Rechtsnatur der Vormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1961, S. 22 ff. ISSN 0022-6939
• Robert Knöpfle: Die Vormerkung. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1981, S. 157 ff. ISSN 0022-6939
• Berthold Kupisch: Auflassungsvormerkung und guter Glaube. in: Juristenzeitung (JZ). Mohr Siebeck, Tübingen 1977, S. 486 ff. ISSN 0022-6882
• Gerhard Lüke: Auflassungsvormerkung und Heilung des formnichtigen Kaufvertrags – BGHZ 54, 56. in: Juristische Schulung (JuS). Beck, München 1971, S. 341 ff.
• Dieter Medicus: Vormerkung, Widerspruch und Beschwerde. in: Archiv für die civilistische Praxis (AcP). Mohr Siebeck, Tübingen 163.1964, S.1ff. ISSN 0003-8997
• Wolfgang Prinz: Der gutgläubige Vormerkungserwerb und seine rechtlichen Wirkungen. Lang, Frankfurt/Main/Bern/New York/Paris 1989. ISBN 3-631-40795-5
• Wolfgang Roloff: Die Durchsetzbarkeit der gutgläubig erworbenen Vormerkung gegenüber dem wahren Berechtigten. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1968, S. 484 ff. ISSN 0341-1915
• Kurt Tucholsky: Die Vormerkung aus § 1179 BGB. und ihre Wirkungen. Inaugural-Dissertation. in: Kurt Tucholsky: Gesamtausgabe. Texte und Briefe. Hrsg. von Antje Bonitz, Dirk Grathoff, Michael Hepp, Gerhard Kraiker. 22 Bde. Reinbek 1996ff. Bd 2. Reinbek 2003, S. 208–260. ISBN 3-498-06531-9
• Andreas Wacke: Vorgemerkter Schwarzkauf und Bestätigung der Novation. in: Deutsche Notar-Zeitschrift (DNotZ). Beck, München 1995, S. 507 ff. ISSN 0340-8604
• Sven Erik Wunner: Gutglaubensschutz und Rechtsnatur der Vormerkung. in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW). Beck, München 1969, S. 113 ff. ISSN 0341-1915

• Drei, zwei, meins – nicht beim Hauskauf: Lange Wartezeiten beim Grundbuchamt Schaumburger Nachrichten, 21. April 2015
• Ruprecht Hammerschmidt: Lange Bearbeitungszeiten der Behörden: Bauherren können Schadenersatz verlangen. Warten bis zur Pleite Berliner Zeitung, 21. Januar 2017
• BGH, Urteil vom 11. Januar 2007 · Az. III ZR 302/05 zum Schadensersatz wegen verzögerter Bearbeitung von Eintragungsanträgen durch das Grundbuchamt
• Personalentwicklung in den Grundbuchämtern Kleine Anfrage an den Landtag Rheinland-Pfalz und Antwort des Ministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz, Drucksache 16/2974 vom 13. November 2013

1. ↑ Johannes Hager: Die Vormerkung JuS 1990, S. 429, 439
2. ↑ BGH, Urteil vom 7. März 2002 – IX ZR 457/99
3. ↑ BGH: Vormerkung im Grundbuch läuft bei Insolvenz ins Leere. Erhöhtes Risiko beim Immobilienkauf Handelsblatt, 10. Mai 2002
4. ↑ Rainer Schröder: Immobiliarsachenrecht Humboldt-Universität, 2008, S. 19/20
5. ↑ BGHZ 25, 16 (23); 28, 182 (186); 57, 341 (343); BGH, NJW 1981, 446, 447; 1981, 447, 448
6. ↑ Johannes Hager: Die Vormerkung JuS 1990, S. 429, 438
7. ↑ Der Löschungsanspruch des Vormerkungsberechtigten zu BGH, Urteil vom 2. Juli 2010 – V ZR 240/09, 29. Juli 2010
8. ↑ Johannes Hager: Die Vormerkung JuS 1990, S. 429, 434
9. ↑ BGH, Beschluss vom 21. Juni 1957 - Az.: V ZB 6/57 = BGHZ 25, 16
10. ↑ Johannes Hager: Die Vormerkung JuS 1990, S. 429, 438
11. ↑ Heinz Barta: Die Lehre von Titel und Modus online-Lehrbuch Zivilrecht, Kapitel 2, Abbildung 2.16. Abgerufen am 11. April 2017.
12. ↑ Vormerkung Webseite des Bundeskanzleramts, abgerufen am 11. April 2017
13. ↑ Heinrich Honsell: Die Vormerkung des obligatorischen Übereignungsanspruchs aus dem Grundstückkaufvertrag im Grundbuch in: Festschrift für Heinz Rey zum 60. Geburtstag, Zürich 2003
14. ↑ Caterina Nägeli, Urs Bürgi: Vormerkung/Rechtliche Informationen zur Vormerkung Abgerufen am 11. April 2017.

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