商辦價格行情可以代表一個城市的消費與經濟實力,特別是國際化程度與商業穩定度高、外資進駐的水平,其中,知名品牌或國際大廠進駐更會推升商辦行情,因此在全球經濟市場中,租售價格最高的商辦大樓,才會位於香港、倫敦、東京、上海、新加坡、紐約等繁榮的市中心地區。
其中,香港核心區域的甲級寫字樓(頂級商辦大樓),平均每坪租金屢創新高,位於中環高檔地段IFC商辦行情2015年已突破5500元,2016年已突破6000元/坪,而空置率更持續下滑,預計未來三年內仍會持續上漲。究其原因,香港的商業發展向來以金融產業為主,在國際間的金融地位崇高,更是對岸人民幣的核心。未於中環的商辦空間向來都是供不應求,又受惠於中國大陸的金融市場慢慢開放,為香港未來發展的前景帶來利多,加上今年正式推出深港通(深港股票市場交易互聯互通機制的簡稱,指深圳證券交易所和香港聯合交易所有限公司建立技術連接,使中國大陸和香港投資者可以透過當地證券公司或經紀商買賣規定範圍內的對方交易所上市的股票。)及期貨互聯互通,吸引中國大陸企業進駐,不但使香港在國際金融市場上的地位屹立不搖,在供不應求之下核心區域的商辦價格依然具備相當成長空間。
反觀台北,由於商辦市場的承租方均以外資、金融服務、IT科技業、金融業及製造業為主,而台北目前頂級商辦較集中於信義計畫區,前十大頂級商辦中信義計畫區就佔了七名,區位、交通、大樓外觀及產業群聚為業者評估進駐的首選因素,目前詢問度最高的國泰置地短短半年已去化三千坪樓地板面積,其中知名外商也不少。
信義計畫區由於是商辦地標聚集區,而其他周遭的區域,包含目前位於南港及松山車站等新完工商辦均接近滿租,租賃需求持續維持穩定狀態。而廠辦市場,由於內湖、南港等鄰近捷運站附近區域的租賃廠辦市場接近滿租,新北市的商辦大樓受惠於交通建設題材,成為部分租戶持續評估的區域;相對而言,台北市舊市區未鄰近捷運站的老舊商辦大樓未來較容易面臨招租壓力。惟目前台灣觀光產業發達且持續成長中,在台北市商旅供不應求的情況下,預計購買舊大樓改建成商旅或背包客旅店仍會是今後的趨勢。
台灣的經濟貿易深度依賴中國市場,預計未來政黨輪替後,兩岸的互動依然會持續深化,因此在中國內需市場不振、經濟成長疲軟的狀態下,台北的經濟市場亦將受到考驗與影響。但由於中國大陸發展快速,在國際間的經濟地位日益重要,台灣與大陸交流深、語言相通、進入門檻與租金相對較低,加上大陸開發商對台灣興趣高,及喜愛進駐101地標程度,使得信義計畫區頂級商辦的詢問度普遍較高,因此長期看來,台北商辦的租金行情仍具備發展潛力。 (相關報導: 中國富豪王健林8000萬英鎊倫敦購豪宅 | 更多文章 )
*作者為DTRE德天國際地產分析師