房價從來就不是一件簡單的事情,有些號稱「專家學者」的磚家連最基礎的市場供需原則都沒搞懂,卻敢亂訂政策,假「居住正義」之名亂開藥方,結果不僅無助於問題的解決,反而適得其反,炒高了房價;像:過去的台北市想藉房屋稅來壓抑房價,就是一個典型的錯誤案例,高額的房屋稅打跑了開發商、老屋的屋主(不敢改建,怕迎來巨額的房房屋稅),導致新建房屋數大減(供應量減少),結果大家都知道,房價當然不可能因此下降,我只能說那真是荒謬絕頂的政策。
房價的組成因素
簡單的說,對新房子來講,
房價=地價+興建費用(含直接、間接費用)+建商利潤
到底是房價決定地價?還是地價決定房價?
在談房地產的時候,最核心的問題當然非房價莫屬,房價形成的過程中,建商根據市場的真實需求(剛性的自住和換屋)和投機(假性的投資和炒作)需求,來訂定房屋售價,而地價高低則是建商決定是否投資一個項目的考量因素。
在一般商品的價格的形成過程中,供給方和需求方在交易談判的過程中地位對等。供給方和需求方都會努力去謀求自身利益的最大化,無論那一方都有權提出自己想要的價格,然後讓對方決定接受或拒絕,對方在拒絕時會提出自己願意接受的價格,再回過頭來讓對方考慮是否接受。如果雙方都有達成交易的願望,那麼在每次談判(博奕)中供給方會降低自己的要價,需求方會提高自己的出價,雙方逐步向中間靠攏,最終出現一個交集,達成交易價格。
在房屋買賣的房地產市場,供給方是建商,需求方是購買房屋的消費者。一般而言,供給方不論在資金、談判能力、市場占有率上均優於購屋者,雙方實則處於不對稱的地位。購屋者在信息上處於劣勢。因此在房屋的買賣市場並不存在著對稱的談判關係,建商居於絕對的主導地位,也因此政府常會介入來保護消費者,甚至規範買賣雙方的交易行為。
景氣好的時候,建商根據市場需求訂定房價
很多建商常說,是因為地價的高漲才導致房價的上漲,但是真正的原因可能並非完全如此。一般而言,在景氣好的時候地價的高低並不是房價的決定因素,因為此時建商在訂定房價時,早已脫離成本的考量,不是依成本+利潤來決定售價,而是根據市場上消費者對房價的承受能力來決定;因此在房市景氣好的時候建商會把房價愈訂愈高,直到民眾不能承受為止。此時市場上的整體房價會日趨走高,在這個過程中建商往往享有超額利潤,就像2003年到2014年的這一段歷程,建商在這個階段賺足了鈔票,也壯大了自己。
不景氣的時候,地價影響了房價的下修程度
但在房市不景氣的時候,這時候主客易位,需求方反而容易掌握談判的優勢地位,在供過於求的情況下,消費者的議價能力轉強,建商不僅不再享有超額利潤,反而僅能保本。但這個時候除非大多數的建商出現資金鏈斷裂的情形,否則只要房地產的原料(土地)價格下跌至相當程度,就會有其他建商進場接盤,而使房價不致於崩潰,這也是當前雖然交易量大跌但新屋房價下修有限的原因,房價下跌的只是建商的利潤空間,地價和造價仍然決定了房價下修的底限。除非地價崩盤、房屋造價下修,否則期待房價大幅下跌是不切實際的。
綜上所述,所以在房地產市場景氣的時候,建商的利潤決定了最後的房價,這時候建商可以擁有30~40%的厚利
房價=(L+C)*(1.30~1.40)
當然在景氣好的時候,代銷商還有可能調高售價,這個時候房價甚至還要上調,
房價=(L+C)*(1.30~1.40)*(1.05~1.15)=1.37(新北市)~1.61(台北市)
而在房地產市場不景氣的時候,建商的利潤來到了只能保本(營運、銷售)的階段,亦即只剩~15%的薄毛利,此時
房價=(L+C)*1.15
兩者相比:1.37~1.61/1.15=1.19~1.4
也就是在景氣好與景氣不好時相比,若地價、興建成本不變,房價會有20%的下調空間,對台北市開價太高的豪宅,實售價較開價甚至有45%的讓價空間,但若開價趨實,建商仍會有19~25%的讓利空間。
因此一些名嘴、專家宣稱的殺價40%、50%,根本就是一個胡說八道的笑話,除了讓人家覺得「你是去亂的」之外,還能怎麼說呢? (相關報導: 胡偉良觀點:台灣的房地產,未來將走向那裡? | 更多文章 )
*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊於台灣商務平台 。授權轉載。