不動産のQ&A 瑕疵担保責任等
I 土地やマンション・一戸建てなどの売買に関するもの
【その2 物件そのものの問題】
その他
Q1 築32年の店舗併用住宅を購入する予定です。アスベストが使われているらしいので、 売主や媒介(仲介)業者にそのことを確かめたいのですが、どうすればよいでしょうか?
A1 平成18年国土交通省令第9号(平成18年3月13日公布、同年4月24日施行)により宅建業法の施行規則が改正され、建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を重要事項説明書に記載するとともに説明することとされました。アスベストの使用の有無については、媒介(仲介)業者を通して売主に設計図書等があればそれに基づいて説明を受けることができます。アスベストの基本的な知識については国・行政機関から公表されている「アスベストQ&A」等を参考にしてください。
Q2 マンションの購入を考えているのですが、耐震問題が心配です。中古の場合は耐震診断が行われているのかどうか、新築の場合でも確認検査機関はどこでどんな会社だったのかなど、売主や媒介(仲介)業者に説明してもらえるのでしょうか。
A2 宅建業者には、(1)売主(所有者)や管理組合などが、建物(昭和56年6月1日以降に新築工事に着手したものは除かれます)について、建築物の耐震改修促進法の技術上の指針となるべき事項に基づいて、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関または地方公共団体が行う耐震診断を受けているかどうかを調査し、(2)耐震診断が行われているときはその内容を、買主に説明することが義務付けられています。確認検査機関に関する説明については宅建業法上の規定はありませんが、説明がなければ、売主や媒介(仲介)業者に対して自ら説明を求めることも可能です。そのほかにも不安な点があれば、契約の前に納得のいく説明を受けておくことが大切です。
Q3 公簿売買ってなんですか。
A3 公簿売買とは、売買契約に当たり、土地・建物の登記簿の表示面積により売買代金を確定し、後に実測した面積との間で差が生じても代金を清算しない契約方式のことをいいます。これに対して、実測面積により売買代金を確定させる契約方式を実測売買といいますが、個人の住宅地のような取引においては、売主、買主双方の公平を期するためにも実測売買の方が望ましいといえます。本件の取引が実際に公簿売買であったかどうかは売買契約書の条項により確認することになるでしょう。なお、売主が数量を指示して売買した(一定の面積があることを売主が契約において表示し、その数量を基準にして売買代金が算出された)場合に、その数量が不足し、買主がその不足を知らなかったときには、契約不適合責任により買主は追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除(残存部分だけなら買わなかったであろうとき)ができます(民法565条等)。また、売買契約書に「すべて面積は公簿による」との条項があった事案で、買主が実測面積に関心を持っていたことが認定されて、公簿面積より5%強小さかった土地について、売買契約の6年後に代金の減額請求が認められた事例(最判平成13年11月22日)があります。
Q4 不動産業者から新築住宅を購入したばかりですが、先日の台風で雨漏りが見つかりました。売主の不動産業者に責任追及ができるのでしょうか。
A4 新築住宅の場合、「住宅の品質確保と促進等に関する法律」(略称:品確法)により、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の基本構造部分(住宅の構造耐力に主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの)について、責任を負うことが義務付けられています。したがって、購入したばかりの住宅の雨漏りは、その台風がこれまでの想定を越える様なものでない限り、宅建業者である売主に補修等の請求ができます。