港区住宅型総合設計制度

総合設計制度とは

総合設計制度とは、一定規模以上の敷地を有し、一定の割合以上の実行性のある空地を確保している建築計画について、建築基準法上の容積率制限等の形態制限について緩和し、土地の高度利用、有効利用の促進及び敷地の共同化等を図るとともに、公共的な空地や空間を確保することによって、市街地環境の整備改善に貢献することを目的として創設された制度です。

港区では、良好な市街地住宅の供給を促進するため、住宅型総合設計について、容積率制限を緩和する許可の基準となる「港区住宅型総合設計許可要綱」を定め、運用しています。

なお、区は容積率割増し後の延べ面積が10,000平方メートル以下の建築計画を許可の対象としております。容積率割増し後の延べ面積が10,000平方メートル超の建築計画には「東京都総合設計許可要綱」が適用され、東京都が許可を行います。容積率割増し後10,000平方メートル超の建築計画は、東京都ホームページ(外部サイトへリンク)をご覧ください。

港区住宅型総合設計の種別

住宅供給促進型総合設計

住宅(一住戸の専用面積が55平方メートル以上)の床面積の合計(容積率の不算入部分を除く。)が敷地面積に割増容積率を乗じて得た数値以上、かつ、住宅の戸数が10戸以上の主たる用途が共同住宅である建築計画に適用する総合設計

共同住宅建替誘導型総合設計

原則、建築後30年を経過した主たる用途が共同住宅である建築物(分譲住宅に限る。)を建て替える建築計画に適用する総合設計(従前の住宅用途以外の用途の床面積の合計が、建て替え後も増加しないこと)

長期優良住宅型総合設計

認定長期優良住宅の建築を促進することを目的とし、以下の要件に適合する建築計画に適用する総合設計

ア認定長期優良住宅建築等計画に基づき建築され、維持保全が行われるものであること。

イ認定長期優良住宅建築等計画に係る住宅の用途に供する部分以外の部分の床面積の合計が、基準容積率の算定の基礎となる延べ面積を超えないこと。

ウ計画建築物の主たる用途が共同住宅であること。

港区住宅型総合設計の主な計画要件

総合設計制度を適用するにあたり、この制度の趣旨等を勘案したいくつかの計画要件があります。

(1)敷地面積の規模:500平方メートル以上
(第一種低層住居専用地域は1,000平方メートル以上)
(長期優良住宅型で、近隣商業地域又は商業地域の場合は300平方メートル以上)
(2)空地の最低規模:計画地における建蔽率に応じた空地
(20パーセントから60パーセントの空地を確保)
(3)前面道路の幅員:用途地域に応じて6メートル以上または8メートル以上
(共同住宅建替誘導型については6メートル以上とする)
(4)歩道状空地の設置:道路に面する部分に幅員3メートル以上の歩道状空地を設置
(共同住宅建替誘導型については2メートル以上とする)
(5)広場状空地の設置:用途地域及び敷地規模に応じた広場状空地を設置
(最低規模100平方メートル以上)
(長期優良住宅型で、敷地面積が500平方メートル未満の場合は一部緩和)
(6)接道長:上記(3)の道路に、原則、敷地境界線の長さの合計の6分の1以上接すること
(7)建築物の高さ等について、港区住宅型総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針及び港区景観計画の景観形成基準に適合

港区住宅型総合設計で緩和される内容

以下の(1)(必須)及び(2)を設けることにより、容積率の制限を緩和します。

割増容積率の上限値は、基準容積率の0.5倍又は200パーセントのいずれか低い数値とします。ただし、割増し後の容積率は、1,000パーセントを超えることはできません。

(1)公開空地
(P-Po)×(Vo÷400+Kx) × α
P:有効公開空地率(%)
Po:計画要件に定める有効公開空地率の最低限度(%)
Vo:基準容積率(%)
Kx:総合設計種類別係数

Kx及び水辺のにぎわい創出エリアの位置図(PDF:681KB)

α:1とする。ただし、長期優良住宅型総合設計を適用する場合は、次式による数値とする。
(認定長期優良住宅建築等計画に係る住宅の用途に供する部分の床面積の合計/計画建築物の延べ面積(港区との協議により設ける施設に供する部分を除く))
(2)港区との協議により設ける施設
- 子育て支援施設
- 障害者支援を行う施設(障害福祉サービス事業を行う施設、障害者支援施設、地域活動支援センター又は福祉ホーム)
- 高齢者支援施設(老人福祉施設、有料老人ホーム又は地域密着型サービス事業を行う施設)
- コミュニティ活動施設(町会・自治会等の集会場又は倉庫)
- 地域防災施設(常時防災施設として使用されるもの)
- 鉄道施設(一般交通の機能の向上に資するもの)
- 歴史的建造物(法第3条第1項各号に該当する建築物、景観法(平成16年法律第110号)第19条第1項に規定する景観重要建造物、東京都景観条例(平成18年東京都条例第136号)第22条第1項に規定する都選定歴史的建築物)
- その他地域の状況に応じて区長が認める施設

港区住宅型総合設計の許可手続きフロー

港区住宅型総合設計の許可手続きフロー(PDF:211KB)

実際の許可申請のスケジュールは、計画内容、近隣紛争及びその他の要因により「港区住宅型総合設計の許可手続きフロー」とは異なることがありますのでご注意ください。

工事完了の報告

港区住宅型総合設計許可に基づく建築物の建築工事が完了したときは、工事の完了を報告する必要があります。

港区住宅型総合設計許可要綱実施細目第15条(指定確認検査機関による確認又は完了検査)の規定により、建築主は、建築基準法による完了検査の前に、「工事完了報告書(第7号様式)」により報告してください。

第7号様式	工事完了報告書	Word(ワード:34KB)	PDF(PDF:102KB)

公開空地等の維持管理及び一時占用

建築主又は管理責任者は、計画建築物等のしゅん工後も公開空地並びに住宅及び港区との協議により設ける施設の用途に供する部分について、適切に維持管理する必要があります。

港区住宅型総合設計許可要綱実施細目第2条(公開空地の標示)及び第11条(住宅及び施設の用途に供する部分の標示)の規定により、建築主は、公開空地、住宅及び施設が総合設計制度に基づいて設けられたものである旨を、「標示板(第1号様式)」により一般公衆に標示してください。

第1号様式	標示板(公開空地)	PDF(PDF:98KB)
第1号様式	標示板(住宅及び港区との協議により設ける施設の用途に供する部分)	PDF(PDF:95KB)

公開空地及び住宅等の維持管理について

港区住宅型総合設計許可要綱実施細目第3条(公開空地の維持管理)及び第12条(住宅等の用途に供する部分の維持管理)の規定により、建築主は、公開空地及び住宅等の設置にあたって当該公開空地及び住宅等の維持管理を適切に行うことについて、「管理責任者選任届及び誓約書(第2号様式)」を区長に提出してください。

また、管理責任者は公開空地及び住宅等を適切に維持管理するものとし、その状況を3年ごとに「管理報告書(第3号様式)」を区長に報告してください。

第2号様式	管理責任者選任届及び誓約書	Word(ワード:35KB)	PDF(PDF:124KB)
第3号様式	管理報告書	Word(ワード:73KB)	PDF(PDF:147KB)

公開空地の一時占用について

港区住宅型総合設計許可要綱実施細目第16条(公開空地の一時占用)の規定により、所有者等は、公開空地の一時占用をしようとする場合、「公開空地の一時占用申請書(第8号様式)」を区長に提出し、承認を受ける必要があります。また、登録されたまちづくり団体による地域まちづくり活動については、「公開空地の活用届出書(第9号様式)」を提出してください。

第8号様式	公開空地の一時占用申請書	Word(ワード:39KB)	PDF(PDF:95KB)
第9号様式	公開空地の活用届出書	Word(ワード:36KB)	PDF(PDF:94KB)