지난 9월 7일, 정부는 시장의 주택공급 부족 우려에 대응하고 안정적인 주택공급 환경을 마련하기 위하여 「주택공급 확대방안」(이하 9·7대책)을 발표함.- 공급(착공) 목표는 항후 5년 동안 연평균 27만호, 총 135만호 수준에 달해 공급 부족 해소가 기대됨.- 특히 공공과 민간의 역할을 조화롭게 설계하여, 1(공공 주도)공적역할 확대, 2(공공·민간 협조)법·제도적 지원, 3(민간 주도)규제 완화·지원의 3가지 유형을 제시함.- 구체적인 방안으로는 1수도권 주택 공급 확대 및 조기화, 2도심 내 주택공급 확대, 3민간 주택공급 여건 개선, 4수요관리 및 거래 질서 확립을 제시함‘수도권 주택공급 확대 및 조기화’는 수도권 택지 내 주택건설사업 LH 직접시행, 토지 효율화, 비주택용지→주택용지 전환, 분양 가시화 등으로 공급 체감을 조기화하는 방향임.- 이를 통해 당초 2026~2030년 수도권 공공택지 착공 예상 물량인 25.1만호보다 12.1만호 더 많은 37.2만호를 착공하는 것을 목표로 함.- 다만 실질 순증 물량이 제한적이고 공사지연·자금조달 리스크로 민간 참여 유인이 저하될 소지가 있음.- 따라서 조달여건 개선·시공과정 상 리스크 헷지·인센티브 등 민간 유인 강화가 우선적으로 필요하며 추가적인 착공 물량 확보를 위해 공공사업 여건 개선(LH 도급 구조 개편·미착공 착공 전환), 신규 공공택지 단계적 증량·로드맵 제시가 필요함.‘도심 내 주택공급 확대’는 노후·유휴부지 활용, 정비사업 활성화·제도 개편을 통해 주택 착공을 활성화하겠다는 계획임.- 동 방안을 통해 향후 5년간 추가 확보할 수 있을 것으로 기대되는 착공 물량은 약 40.3만호에 달함.- 도심 내 주택공급 확대 방안 분석 결과, 중·장기 효과가 기대되는 한편, 단기 효과는 제한적일 것으로 판단되며 시장 안정 효과 역시 단기보다는 중·장기에 나타날 가능성이 높음.- 이를 보완하기 위해 공공성을 강화한 민간시행 병행, 도심 공공주택 복합사업 제도개선, 노후계획도시 마스터플랜 수립·선별적 통합정비 유도·추가 제도정비, 정비 부작용 우려 보완(이주자금 지원 확대·공공기여 임대주택 공개추첨), 공원녹지 의무 추가 완화·소송 지연 문제 개선 등이 필요함.‘민간 주택공급 여건 개선’은 기존 제기된 불합리한 규제를 개선, 민간참여 유인을 강화함.- 인허가 합리화, PF 보증 확대·조기착공 인센티브, 비아파트 단기공급 확대 등으로 착공 촉진·단기 물량 증대가 기대되나, 수익성 개선은 제한적이고 재정 부담 확대·비아파트 선호 부족·공급량 제약이 우려됨.- 보완 방안으로서 개발이익 환수 통합·학교용지 부담 완화·용도지역 유연화 등 장기 규제개선, 모듈러·신공법 활성화(법체계·인허가·성능기준 개선), 공공지원 민간임대 확대(도심형·청년 특화)가 필요함.‘수요관리 및 거래 질서 확립’은 공급 확대의 실효성을 높이기 위한 수급 균형 조정 메커니즘을 설계함.- 규제지역 LTV 강화, 임대사업자 LTV 제한, 전세대출 보증 일원화, 토지거래허가구역 권한 확대 등을 즉각 실시하였으나 비규제지역 풍선효과와 임차시장 불안에 대비한 모니터링이 필요함.- 중·장기 개선방안으로 LTV·DSR·보증 간 역할 분담과 장기 운용 원칙을 확립하고, 규제지역 제도를 중복 최소화·일원화 방향으로 정비하며, AI 기반 이상거래 예방·조사 자동화를 강화할 필요가 있음.