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24-D-0756
2024 年 8 月 30 日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
平和不動産株式会社 (証券コード:8803)
【変更】
長期発行体格付 BBB+ → A-
格付の見通し ポジティブ → 安定的
債券格付 BBB+ → A-
発行登録債予備格付 BBB+ → A-
■しかく格付事由
(1) 東京証券取引所などの証券取引所、オフィスビル、商業施設、住宅の賃貸管理業を主力事業とし、アセット
マネジメント、不動産仲介なども手掛ける。日本橋兜町・茅場町の再開発を推進しており、25 年には「キャ
プション by Hyatt 兜町 東京」が開業予定である。また、札幌市でも「大通西 4 南地区第一種市街地再開発
事業」を進めている。24 年 6 月に大成建設(同社)と資本業務提携契約を締結。同社が当社の筆頭株主とな
り、同社の持分法適用関連会社となった。
(2) 安定収益源となる不動産賃貸、
アセットマネジメント事業の基盤が強化されている。
オフィスビルや賃貸レ
ジデンスの取得・開発によって物件ラインアップが拡充されており、不動産売却後の AM フィーや分配金収
入が堅調である。
中期的に安定した両事業の収益力/キャッシュフロー創出力が高まると JCR ではみている。
財務構成は良好である。再開発投資等による負担は重いものの、一定の財務構成を維持可能とみられる。以
上により、格付を引き上げ「A-」とし、見通しは安定的とした。
(3) 25/3 期営業利益は 123 億円(前期比 5.5%減)となる見通し。ビルディング事業における物件売却益の減少
の影響を受けるとはいえ、高水準の利益を確保する見込みである。
今後も物件売却量により変動はあるもの
の、オフィスビル賃貸とアセットマネジメントを中心とした事業ポートフォリオを構築しており、26/3 期
以降の業績も堅調に推移するとみられる。
引き続き日本橋兜町・茅場町や札幌での再開発の進捗状況に加え、
大成建設との資本業務提携によるシナジー効果等を注視していく。
(4) 財務諸比率は良好な水準にある。25/3 期第 1 四半期末の自己資本比率は 29.2%となっている。ここ数年お
おむね 30%水準を維持している。日本橋兜町・茅場町に加え、札幌市でも大型再開発投資を進めているた
め、
財務負担は軽くないものの、
物件売却による資金回収等を通じ一定の財務コントロールは可能とみてい
る。
(担当)窪田 幹也・里川 武
■しかく格付対象
発行体:平和不動産株式会社
【変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 A- 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 38 回無担保社債(社債間限定同
順位特約付)
50 億円 2018 年 12 月 13 日 2028 年 12 月 13 日 0.755% A-
第 40 回無担保社債(社債間限定同
順位特約付)
70 億円 2021 年 1 月 21 日 2031 年 1 月 21 日 0.780% A-
対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
発行登録債 200 億円 2023 年 10 月 14 日から 2 年間 A- 2/2Copyright © Japan Credit Rating Agency, Ltd. All Rights Reserved.
格付提供方針等に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日:2024 年 8 月 27 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者:窪田 幹也
主任格付アナリスト:窪田 幹也
評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ(https://www.jcr.co.jp/)の「格付関連情報」に「信用格付の種
類と記号の定義」
(2014 年 1 月 6 日)として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ(https://www.jcr.co.jp/)の「格付関連情報」に、
「コーポレート等の信用格付方法」
(2024 年 2 月 1 日)、「不動産」
(2023 年 6 月 1 日)として掲載している。
格付関係者:
(発行体・債務者等) 平和不動産株式会社
本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の
程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではな
い。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項
は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手した
ものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独
立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当
該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
格付関係者による関与:
本件信用格付の付与にかかる手続には格付関係者が関与した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置: なし
■しかく留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、または
その他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的
確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当
該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭
的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいか
んを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事
実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもあり
ません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手
数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書
の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
予備格付:予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には当
該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■しかくNRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO(Nationally Recognized Statistical Rating Organization)の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登
録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ(https://www.jcr.co.jp/en/)に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■しかく本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 TEL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026