Copyright © Japan Credit Rating Agency, Ltd. All Rights Reserved. 1 / 3
2024 年 5 月 30 日
総合不動産大手 5 社の 24/3 期決算の注目点
総合不動産大手 5 社
(野村不動産ホールディングス、東急不動産ホールディングス、
三井不動産、三菱地所、
住友不動産)の 24/3 期決算および 25/3 期業績予想を踏まえ、JCR の現況に関する認識と格付上の注目点を整
理した。
1. 業界動向
東京ビジネス地区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィス平均空室率(三鬼商事調べ)は、
24 年 4 月末 5.38%となった。新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、20 年 2 月末の 1.49%をボトムと
し 21 年 10 月末の 6.47%まで継続して上昇。以降はおおむね 6%台で推移したが、24 年 1 月以降は 6%を切り
改善する方向にある。一方、平均賃料についても下げ止まりつつある。20 年 7 月末の 23,014 円/坪をピークに
23 年 11 月末の 19,726 円/坪までほぼ一貫して低下したが、24 年 4 月末では 19,825 円/坪となっている。
「東京
23 区の大規模オフィスビル市場動向調査(森ビル調べ)」(24 年 5 月 23 日公表)によると、23 年のオフィスの
新規供給量は 125 万m2であった。過去実績平均(1986 年〜2023 年)の 103 万m2/年を上回った。しかし、24 年
は 61 万m2と大きく減少するうえ、24 年〜28 年の 5 年でみると年平均 82 万m2程度にとどまるとしている。リ
アルなコミュニケーションの場としてオフィスの重要性も再認識されており、
24 年以降も需給バランス改善が
継続するか注目していく。
23 年の首都圏マンション発売戸数(不動産経済研究所調べ)は、26,886 戸(前年比 9.1%減)と 2 年連続で
3 万戸割れとなった。東京 23 区以外のエリアがいずれも減少した。販売価格は記録的な高値となり、東京 23
区では平均 1 億円超となった。一方、初月契約率は月平均 70.3%と好不調の目安とされる 70.0%超を維持し
た。24 年の新規発売戸数は 31,000 戸(前年比 15.3%増)になると不動産経済研究所では予想している。東京
23 区周辺の近郊エリアで供給が拡大するとしている。
2. 決算動向
24/3 期 5 社合計の売上高は 6.69 兆円(前期比 7.1%増)
、営業利益は 1.10 兆円(同 4.9%増)となった。22/3
期以降増収増益基調を維持し、ともに 3 期連続の過去最高水準となった。事業セグメント別では、コロナ禍の
影響を受けてきたホテル運営などの不動産事業以外の業績が大きく回復した他、主力である賃貸事業、分譲事
業などが業績拡大をけん引した。
個別企業でみると、三菱地所を除く 4 社が営業増益となったことに加え、それぞれ過去最高益を更新した。
増益となった企業の内、野村不動産ホールディングス(前期比 12.6%増)
、三井不動産(同 11.2%増)の 2 社
が二桁増益となった。三菱地所は前期に計上した海外のオフィスビル売却収入の反動等により減益となった
が、高水準の利益を確保した。
財務構成は安定している。23/3 期末 5 社合計の D/E レシオは 1.59 倍(前期末 1.64 倍)であった。高水準の
投資に伴い有利子負債が大きく増加したものの、純利益の蓄積などが自己資本の増加に寄与した。賃貸等不動
産の含み益は 5 社合計で 12.9 兆円(同 12.2 兆円)と 12 期連続の増加となり財務バッファーの厚みが着実に増
している状況である。
個別企業でみると、東急不動産ホールディングス、三菱地所、住友不動産の 3 社は D/E レシオが改善した
ものの、野村不動産ホールディングスと三井不動産はやや悪化した。
Copyright © Japan Credit Rating Agency, Ltd. All Rights Reserved. 2 / 3
3. 業績予想における格付上の注目点
総合不動産大手 5 社合計の 25/3 期売上高は 7.11 兆円(前期比 6.3%増)
、営業利益は 1.15 兆円(同 4.1%増)
と 4 期連続で増収増益となる計画である。オフィスビル賃貸に加え、マンション分譲や投資家向け分譲事業が
底堅く推移する計画となっている。
業績面に対する懸念点は小さい。オフィスビル賃貸が堅調に推移する見込み。空室率、賃料水準ともにコロ
ナ禍の影響等を脱しつつあり、足元では堅調に推移している。分譲マンションの契約も期初の段階で順調に進
捗しており、投資家向け分譲も引き続き好調である。今後は建築コストや金利上昇等による国内の不動産市況
への影響を注視していく。
財務構成を維持できるか注目している。これまで継続的に改善の方向性を示してきたが、国内だけでなく海
外でも高水準の投資が見込まれる。このため、資金回収状況によっては、財務構成が悪化する可能性がある。
各社の規律の目線や運営方針に変化はないか引き続き注視していく。
(担当)窪田 幹也・里川 武
(図表 1)総合不動産大手 5 社の業績推移 (単位:億円、%)
売 上 高 前 期 比 営 業 利 益 前 期 比 経 常 利 益 前 期 比
親 会 社 株 主 に
帰 属 す る
当 期 純 利 益
前 期 比
野村不動産
ホールディングス
23/3 期 6,547 1.5 996 9.2 941 14.0 645 16.6
24/3 期 7,347 12.2 1,121 12.6 982 4.4 681 5.5
( 3231) 25/3 期 予 7,900 7.5 1,140 1.7 1,000 1.8 700 2.8
東急不動産
ホールディングス
23/3 期 10,058 1.7 1,104 31.7 996 36.7 482 37.3
24/3 期 11,030 9.7 1,202 8.9 1,104 10.9 685 42.0
( 3289) 25/3 期 予 11,300 2.4 1,300 8.2 1,175 6.4 700 2.2
三 井 不 動 産
23/3 期 22,691 8.0 3,054 24.7 2,654 18.0 1,970 11.3
24/3 期 23,833 5.0 3,397 11.2 2,679 1.0 2,246 14.0
( 8801) 25/3 期 予 26,000 9.1 3,400 0.1 2,600 ▲さんかく 2.9 2,350 4.6
三 菱 地 所
23/3 期 13,778 2.1 2,967 6.4 2,718 7.1 1,653 6.6
24/3 期 15,047 9.2 2,786 ▲さんかく 6.1 2,412 ▲さんかく 11.3 1,684 1.8
( 8802) 25/3 期 予 15,960 6.1 3,000 7.7 2,520 4.5 1,730 2.7
住 友 不 動 産
23/3 期 9,399 0.1 2,413 3.2 2,367 5.1 1,619 7.6
24/3 期 9,677 3.0 2,547 5.6 2,531 7.0 1,772 9.4
( 8830) 25/3 期 予 10,000 3.3 2,670 4.8 2,650 4.7 1,900 7.2
23/3 期 62,474 3.7 10,534 12.9 9,675 12.6 6,370 11.2
5 社 合 計 24/3 期 66,934 7.1 11,053 4.9 9,708 0.3 7,068 11.0
25/3 期 予 71,160 6.3 11,510 4.1 9,945 2.4 7,380 4.4
(出所)各社決算資料より JCR 作成
Copyright © Japan Credit Rating Agency, Ltd. All Rights Reserved. 3 / 3
(図表 2)総合不動産大手 5 社の財務推移 (単位:億円、倍)
自 己 資 本 有 利 子 負 債 D/E レ シ オ EBITDA
有 利 子 負 債
/EBITDA
営 業 キ ャ ッ
シ ュ フ ロ ー
投 資 キ ャ ッ
シ ュ フ ロ ー
野村不動産
ホールディングス
22/3 期 6,187 10,247 1.66 1,104 9.28 527 ▲さんかく 462
23/3 期 6,533 11,215 1.72 1,203 9.32 ▲さんかく 428 ▲さんかく 628
(3231) 24/3 期 6,909 11,927 1.73 1,328 8.98 709 ▲さんかく 836
東急不動産
ホールディングス
22/3 期 6,317 14,427 2.28 1,330 10.85 764 ▲さんかく 317
23/3 期 6,846 14,829 2.17 1,606 9.23 947 ▲さんかく 1,200
( 3289) 24/3 期 7,501 15,901 2.12 1,710 9.30 1,565 ▲さんかく 1,782
三 井 不 動 産
22/3 期 27,964 37,131 1.33 3,638 10.21 2,714 ▲さんかく 2,100
23/3 期 29,007 40,485 1.40 4,391 9.22 2,977 ▲さんかく 4,220
( 8801) 24/3 期 31,101 44,304 1.42 4,830 9.17 2,417 ▲さんかく 2,870
三 菱 地 所
22/3 期 20,032 27,386 1.37 3,810 7.19 2,800 ▲さんかく 3,137
23/3 期 21,575 28,702 1.33 3,987 7.20 2,699 ▲さんかく 3,120
( 8802) 24/3 期 24,011 31,366 1.31 3,865 8.12 3,072 ▲さんかく 3,620
住 友 不 動 産
22/3 期 16,340 35,605 2.18 3,073 11.59 1,929 ▲さんかく 2,099
23/3 期 17,993 39,380 2.19 3,219 12.23 1,651 ▲さんかく 4,897
( 8830) 24/3 期 20,506 39,616 1.93 3,480 11.38 2,320 ▲さんかく 3,107
22/3 期 76,840 124,796 1.62 12,955 9.63 8,734 ▲さんかく 8,115
5 社 合 計 23/3 期 81,954 134,611 1.64 14,406 9.34 7,846 ▲さんかく14,065
24/3 期 90,028 143,114 1.59 15,213 9.41 10,083 ▲さんかく12,215
(注)野村不動産ホールディングス、東急不動産ホールディングス、三菱地所の自己資本および有利子負債は劣後債および
劣後ローンの資本性評価前
(出所)各社決算資料より JCR 作成
【参考】
発行体:野村不動産ホールディングス株式会社
長期発行体格付:A+ 見通し:安定的
発行体:東急不動産ホールディングス株式会社
長期発行体格付:A 見通し:ポジティブ
発行体:三井不動産株式会社
長期発行体格付:AA 見通し:安定的
発行体:三菱地所株式会社
長期発行体格付:AA+ 見通し:安定的
発行体:住友不動産株式会社
長期発行体格付:AA 見通し:安定的
■しかく留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、または
その他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的
確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当
該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭
的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいか
んを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事
実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもあり
ません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手
数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書
の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■しかくNRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO(Nationally Recognized Statistical Rating Organization)の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登
録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■しかく本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 TEL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026