1/3Copyright © Japan Credit Rating Agency, Ltd. All Rights Reserved.
21-D-1413
2022 年 3 月 9 日
株式会社日本格付研究所(JCR)は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
ケネディクス・オフィス投資法人 (証券コード:8972)
【変更】
長期発行体格付 AA- → AA
格付の見通し ポジティブ → 安定的
債券格付 AA- → AA
発行登録債予備格付 AA- → AA
■しかく格付事由
(1) 東京経済圏の中規模オフィスビルを主要な投資対象とする J-REIT。資産運用会社であるケネディクス不動
産投資顧問(KFM)のスポンサーは不動産アセットマネジメント会社であるケネディクス。なお、昨年、ケ
ネディクスは三井住友ファイナンス&リース(SMFL)と資本提携を行った。KFM ではケネディクスからの
サポートを享受する一方で、資産運用会社としての独自性も発揮しつつ、33 期にわたり本投資法人の運用
に係るトラックレコードを積み上げてきた。現在のポートフォリオは 96 物件、4,392 億円となる。
(2) 中規模オフィスビルを主要な投資対象とする J-REIT として、物件数は最大を誇る。賃貸面積ベースで最大
テナントの割合は 21/10 期末で 2.4%、上位 10 テナントで 10.7%。物件およびテナントの両面において分
散化が進み、キャッシュフローの安定したポートフォリオが構築されている。また、テナント満足度と物件
価値の維持向上を図るために、KFM の知見を生かした物件のバリューアップ工事等にも従前から取り組ん
でいることもあり、
ポートフォリオの運営については、総じて安定したトラックレコードが積み上がってい
る。LTV についてはエクイティマーケットの動向を注視しながら、45%を意識した運営がなされている。ケ
ネディクスの SMFL による連結子会社化を受け、物件面では SMFL グループからのサポート体制が強化さ
れ、
また、
財務面ではシナジー効果による資金調達力の向上等から財務基盤が強化されたものと判断される。
以上を踏まえ格付を 1 ノッチ引き上げて「AA」とし、見通しを安定的とした。
(3) ポートフォリオ全体の稼働率は 21/10 期末で 97.6%。新型コロナウイルス感染拡大の影響などもあって稼
働率は低下局面が続いていたが、KFM による柔軟なリーシング戦略等により足元では回復基調にある。PM
業務はケネディクス・プロパティ・デザインが担当し、ケネディクス・グループが有する中規模オフィスビ
ル運営に係る経験知やノウハウが、本投資法人の安定的な賃貸運営の下支えとなっている。引き続き、多様
化するオフィスニーズに対する KFM の取り組みに注目している。
(4) 財務面では、21 年 11 月末時点で有利子負債の平均残存年数が 4.6 年、金利固定比率が 96.1%と長期固定で
の調達や有利子負債の返済期限の分散化により、
リファイナンスリスクの低減が図られ、
金利上昇リスクへ
の耐性も相応に有する。
LTV は 21/10 期末で 43.6%。
40%台前半の水準で安定推移している。
財務バッファー
となる物件の含み益は拡大傾向にあり、
21/10 期末で 22.5%の含み益率となる。
また、
ケネディクスが SMFL
グループの一員となってから、レンダー数が 16 社から 24 社へと拡大し、財務基盤の強化が進んでいる。今
後は資金調達内容の改善が進むことが想定される。
比較的流動性の高い中規模オフィスビルによる分散の効
いたポートフォリオが構築されている点も踏まえれば、足元の財務内容に特段の懸念はない。
(担当)杉山 成夫・秋山 高範 2/3Copyright © Japan Credit Rating Agency, Ltd. All Rights Reserved.
■しかく格付対象
発行体:ケネディクス・オフィス投資法人
【変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 6 回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付)
20 億円 2014 年 7 月 25 日 2024 年 7 月 25 日 1.18% AA
第 7 回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付)
10 億円 2016 年 4 月 28 日 2028 年 4 月 28 日 0.900% AA
第 8 回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付)
10 億円 2017 年 7 月 19 日 2022 年 7 月 19 日 0.260% AA
第 9 回無担保投資法人債(特定投資
法人債間限定同順位特約付)
20 億円 2017 年 7 月 19 日 2027 年 7 月 16 日 0.640% AA
第 10 回無担保投資法人債
(特定投資
法人債間限定同順位特約付)
(グリー
ンボンド)
20 億円 2019 年 2 月 15 日 2024 年 2 月 15 日 0.390% AA
第 12 回無担保投資法人債
(特定投資
法人債間限定同順位特約付)
(グリー
ンボンド)
10 億円 2020 年 10 月 20 日 2030 年 10 月 18 日 0.610% AA
第 13 回無担保投資法人債
(特定投資
法人債間限定同順位特約付)
20 億円 2021 年 7 月 28 日 2026 年 7 月 31 日 0.180% AA
対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
発行登録債 1,000 億円 2020 年 12 月 8 日から 2 年間 AA 3/3Copyright © Japan Credit Rating Agency, Ltd. All Rights Reserved.
格付提供方針に基づくその他開示事項
信用格付を付与した年月日:2022 年 3 月 7 日
信用格付の付与について代表して責任を有する者:涛岡 由典
主任格付アナリスト:杉山 成夫
評価の前提・等級基準:
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ(https://www.jcr.co.jp/)の「格付関連情報」に「信用格付の種
類と記号の定義」
(2014 年 1 月 6 日)として掲載している。
信用格付の付与にかかる方法の概要:
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ(https://www.jcr.co.jp/)の「格付関連情報」に、
「J-REIT」
(2017 年 7 月 3 日)として掲載している。
格付関係者:
(発行体・債務者等) ケネディクス・オフィス投資法人
本件信用格付の前提・意義・限界:
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性の
程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するものではな
い。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外の事項
は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。また、
本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入手した
ものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者:
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要:
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、独
立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当
該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置: なし
■しかく留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、または
その他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、的
確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、または当
該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、金銭
的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因のいか
んを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であって、事
実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするものでもあり
ません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として発行体より手
数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データを含め、本文書
の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
予備格付:予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には当
該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■しかくNRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO(Nationally Recognized Statistical Rating Organization)の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに登
録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g-7(a)項に基づ
く開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページ(https://www.jcr.co.jp/en/)に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■しかく本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部 TEL:03-3544-7013 FAX:03-3544-7026